나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2926 [1] 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재 "대곡저수지" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 주위 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1 : 부정형 완경사 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
3,4 : 부정형 완경사 토지로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

1 : 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.
3,4 : 본건이 도로임

토지이용계획 및 제한상태

1 : 농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)(농업보호구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
3 : 농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)(농업보호구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
4 : 농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-06-30)(농업보호구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) : 철근콘크리트조 및 일반목구조 스라브 및 기와지붕 2층 건물로서,
외벽 : 로그사이딩 마감,
내벽 : 황토회벽 위 목재치장(히노끼, 홍성 등) 및 벽지마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

2-가) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경2926 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 단평리 59-12

용도: 단독주택

토지면적: 990.00㎡ (약 299.25평)

건물면적: 254.17㎡ (약 76.89평)

제시외 건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

감정가: 455,426,720원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 단평리 소재 "대곡저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다. 토지는 부정형 완경사지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 일반목구조 스라브 및 기와지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 로그사이딩, 내벽은 황토회벽 위 목재치장 및 벽지 마감, 창호는 하이샷시로 구성되어 있습니다. 냉난방, 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

토지이용계획으로는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 인근으로 약 3미터 내외의 도로가 소재하며, 일부 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인 김민기: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당 2025-01-16, 대항력 없음.

* 임차인 민명진: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-21, 확정/배당 2025-02-05, 대항력 없음.

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 위 명시된 임차인들의 경우 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 명확한 확인이 필요한 부분이므로, 향후 인수 여부 및 보증금 관련 추가적인 조사가 필요합니다. 만약 대항력있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부 요약:

- 소유권이전 (이태성) 2011-10-04

- 근저당 (부천지구원예농업협동조합) 2012-04-06, 372,000,000원 (말소기준권리)

- 근저당 (안용엽) 2019-09-27, 130,000,000원 (말소)

- 가압류 (신용보증기금) 2023-07-24, 232,000,000원 (말소)

- 가압류 (경기신용보증재단) 2023-08-25, 168,000,000원 (말소)

- 소유권이전 (박성희외 3명, 상속) 2024-10-22

- 임의경매 (부천시흥원예농업협동조합) 2024-11-05, 343,796,362원 (경매개시결정)

- 토지 등기부 채권 총액: 902,000,000원

* 건물 등기부 요약:

- 소유권보존 (이태성) 2012-03-26

- 근저당 (부천지구원예농업협동조합) 2012-04-06, 372,000,000원 (말소기준권리)

- 근저당공동담보 (안용엽) 2019-09-27, 130,000,000원 (말소)

- 소유권이전 (이효진, 증여) 2020-10-28

- 임의경매 (부천시흥원예농업협동조합) 2024-11-05, 343,796,362원 (경매개시결정)

- 건물 등기부 채권 총액: 502,000,000원

말소기준권리: 2012-04-06 부천지구원예농업협동조합 근저당. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요: 공란)

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건 소재지인 음성군 감곡면 단평리 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 주변 개발 현황을 보면, 감곡면은 도시재생 사업, 철도망 확충, 산업단지 육성, 주거·체육 인프라 확충 등 대규모 발전 구상의 중심지로 계획되고 있습니다. 특히 감곡역세권 도시개발을 통해 공동주택 용지와 단독주택 용지 공급이 예정되어 있어 지역 활성화가 기대됩니다. 또한, 중부내륙선 지선과 제5차 국가철도망 구축계획 반영 노력이 진행 중이며, 시스템 반도체 산업 육성 등 산업 경쟁력 강화도 추진되고 있습니다.

주변 부동산 시장에서는 감곡면 지역의 토지 및 주택 매물이 거래되고 있습니다. 예시로 감곡면 단평리에 716평 토지가 6천5백만원 (평당 약 9만원)에 매물로 나와있는 사례가 있습니다. 또한, 감곡면 영산리 전원주택이 대지 154평, 연면적 30평 규모로 2억 2천만원에 거래된 사례가 있으며, 왕장리 다가구 주택은 대지 75평, 연면적 91평에 4억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 감곡 IC 인근에는 2018년식 목조 2층 전원주택이 2억 4천만원에 매매로 나왔으며, 2007년식 벽돌구조 전원주택은 토지 322평 규모로 3억 6천만원에 매물로 나와있는 등 전원주택 거래가 활발한 편입니다. 해당 물건과 유사한 조건의 단독주택 매매가는 현재 시장에서 약 2억원 후반대에서 3억원 중반대 이상으로 형성될 수 있을 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 편의시설 및 생활 기반 시설이 어느 정도 갖추어져 있습니다. 감곡면 시내(마트, 은행, 시장 등)까지 차량으로 약 4.5km 거리에 위치하며, KTX 감곡장호원역도 인근에 있어 교통 이용이 편리합니다. 또한, 감곡면 지역 자체적으로도 도시재생 사업을 통해 복합 문화 공간(감곡햇살누리센터) 건립이 추진되고 있어 향후 주민 편의 시설 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 물건 명세서상 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 명시된 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이 부분에 대한 불일치는 인수 부담 발생 가능성을 내포하므로, 경매 진행 전 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 물건지 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 과거 감사 결과에 따르면 음성군은 농업보호구역 내 인허가 절차 없이 사업을 추진한 사례가 있어, 관련 규제 준수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 28.60㎡ (약 8.65평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각 대상이므로, 해당 건물에 대한 별도 고려가 필요합니다.

* 진입로: 본건으로 진입하는 도로는 노폭 약 3미터 내외로, 일부 차량의 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역(감곡면)에서 가축분뇨 처리 시설과 같은 환경 기초 시설이 운영되고 있으나, 현대적인 차폐 시설을 통해 악취 발생을 최소화하고 있다는 보도가 있습니다. 그러나 과거 음성군 내에서 님비 현상으로 인해 사업이 지연되거나 무산된 사례가 있어, 해당 지역에 잠재적인 혐오시설 관련 민감성이 있을 수 있습니다. 현재 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않으나, 관련 법규 및 지역 주민들의 정서를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 음성군 감곡면의 단독주택으로, 현재 감정가는 4억 5542만 6720원입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 지역 개발 계획이 진행되고 있는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 존재 가능성에 대한 정보 불일치는 가장 큰 리스크 요인이며, 농림지역 등 토지 이용 규제 또한 고려해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 제시외 건물 포함, 진입로 폭 등은 추가적인 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치: 감곡면 지역은 도시재생, 철도망 확충, 산업단지 육성 등 대규모 발전 계획이 추진 중으로, 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 합리적인 감정가: 감정가가 4억 5천만원대이나, 유사 물건의 시장 시세를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 취득할 가능성이 있습니다.

* 전원주택 수요: 최근 전원생활 및 세컨하우스에 대한 관심 증가로, 넓은 토지를 가진 주택에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 455,426,720원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사한 규모의 단독주택은 약 2억원 후반대에서 3억원 중반대 이상으로 거래되는 것으로 파악됩니다. (1㎡ = 0.3025평으로 환산 시, 토지 약 299평, 건물 약 77평).

그러나 '대항력있는 임차인' 존재 가능성이라는 중대한 리스크 요인이 있으며, 이는 예상치 못한 보증금 인수 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 농림지역 등 토지 이용 규제와 제시외 건물, 진입로 폭 등도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 약 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 선에서 고려해볼 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 기준)

경매 물건의 최종 입찰가는 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 그리고 본건의 상세 현황 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.