나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36325 [1] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 72-13 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 세성리 소재 "살미역" 북서쪽 인근 및 대소원면 대소리 소재 "윗말마을" 남동쪽 인근에 위치하며, 인근은 소규모공장, 근린생활시설, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도(3호선) 또는 지방도(599호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 2 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용 중임.

일련번호 3 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 도로로 이용 중임.

일련번호 4 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공업나지임.

일련번호 5 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 나지 상태임.

일련번호 6 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 도로로 이용 중임.

일련번호 7 및 8 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 공업용으로 이용 중임.

일련번호 9 : 북동쪽 하향 완경사진 부정형 토지로서 전으로 이용 중임.

일련번호 10 : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 진입로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 2, 3, 6 : 본건이 도로임.

일련번호 4 : 맹지임.

일련번호 5, 9 : 북동쪽으로 노폭 6m 내외 비포장도로(본건2, 3, 6)와 접함.

일련번호 7, 8 : 남서쪽으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

일련번호 10 : 본건 진입로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2, 5, 9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>,

일련번호 3, 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>,

일련번호 4, 7 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-01-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

일련번호 8 : 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-대소5)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-01-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,

일련번호 10 : 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-대소5), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-01-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 3), 5) 및 9) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 수목(소나무 등)이 소재하나, 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.


본건 일련번호 3) 및 5) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 조경석이 소재하나 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.


본건 일련번호 6) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 인접지 상 건물이 일부 과재하고 있는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.


본건 일련번호 8) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ - ㉤이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 10)의 공부상 지목은 "전"이나, 현황 진입도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 1) : 철골조 강판지붕 단층 건물로
벽체: 강판 마감 등.
바닥: 콘크리트 마감 등.
창호: 알루미늄 프레임의 창임.

이용상태

본건 일련번호 1) : 공장으로 이용 중임.

설비내역

전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 8) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ - ㉤이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 수목,건물(차양,작업실)포함. 목록10 지분매각, 목록4는 맹지임, 목록10 지목은 '전'이나 '진입로'로 이용중이며 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금은 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경36325 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 대소리 72-13

용도: 공장

감정가: 560,071,000원

토지면적: 2513.00㎡ (약 760.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

건물 제시외면적: 233.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주산림조합 (말소기준권리 상 근저당권자)

등기부채권 총액: 770,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 "윗말마을" 남동쪽 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 근린생활시설, 농촌 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 국도(3호선) 및 지방도(599호선)가 소재합니다. 노선버스 정류장이 인근에 있으나, 배차 간격 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태

본건 토지들은 각기 다른 도로 상황을 보입니다. 일부 필지는 도로로 이용 중이며, 일부는 맹지(목록4)이며, 일부는 비포장 및 포장도로와 접하고 있습니다. 목록10은 진입로로 이용 중입니다.

주변 시설

인근 지역은 농경지와 공장, 자연녹지 등이 혼합된 지역으로, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대소원면 일대에서 동물 화장터 건립 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 향후 지역 개발 또는 시설 입지 관련 이슈에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 3번 근저당권 (충주산림조합, 2019.09.11. 접수) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

목록4,7 각 을구 7번, 을구4번 지상권설정등기(2016.3.11. 등기)가 존재했으나, 지상권자인 신청채권자 충주산림조합이 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (최종 말소 여부는 등기부등본 확인 필요)

등기부채권 총액

총 770,000,000원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건지는 공장 및 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 지역으로 분류하기는 어렵습니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있으며, 차량 접근성을 바탕으로 사업 운영이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 농경지와 소규모 공장, 자연녹지 등이 분포하고 있어, 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설이 주로 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록10 지목은 '전'이나 현황 '진입로'로 이용 중입니다. 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 사전에 확인 및 발급받아야 합니다.

* 맹지: 목록4 토지는 도로와 접면하지 않아 맹지입니다.

* 일괄매각 범위: 제시외 수목 및 건물(차양, 작업실)은 매각에 포함됩니다.

* 건물 과재: 목록6 지상에 인접지 건물이 일부 과재(건물이 걸쳐 있음)하고 있습니다.

* 이용 현황 차이: 일부 토지의 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다릅니다 (예: 목록10).

* 채무 부담: 등기부상 채무 총액이 7억 7천만원으로 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 대소원면의 공장 부지로, 토지와 건물 일괄매각으로 진행됩니다. 주변은 산업시설, 농경지, 자연녹지가 혼합된 지역으로 차량 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 일부 토지가 맹지이고, 진입로로 사용되는 토지는 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 또한, 인접 토지 건물과의 과재 문제 및 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 사항이 존재합니다. 높은 채무 총액은 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 개발 가능성: 지역 특성상 공장이나 관련 산업 시설 부지로의 활용 또는 소규모 개발 잠재력이 있습니다.

* 경쟁 완화 가능성: 농취증 발급 의무, 맹지, 제시외 건물 등 일부 제한 사항으로 인해 일반 입찰자들의 경쟁이 완화될 수 있습니다.

* 지리적 이점: 중부내륙고속도로 충주IC가 인접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 560,071,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지취득자격증명 발급 요건, 맹지, 제시외 물건 및 건물 과재 등의 잠재적 리스크와 높은 채무 총액을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 권리 분석상 낙찰 시 대부분의 부담이 소멸되나, 농지취득자격증명 발급 등 취득 및 보유에 관한 실질적인 제약 사항이 존재합니다. 따라서 시장 상황, 경쟁 현황, 그리고 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 권리 및 현황 조사, 그리고 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.