나이스옥션 법원경매 제천 2022타경1229 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 180-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2022.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 충북 제천시 봉양읍 미당리에 소재하는 "왕미초등학교" 북서측 근거리에
위치하고, 부근은 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

- 대상토지까지 차량 진출입 가능하고, 남측 근거리에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재
하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

- 경사지대에 위치한 부정형토지로 현황 휴경지 및 일부 비포장 농로 상태임.

인접 도로상태

- 지적상 맹지이나 대상토지 북측으로 노폭 약 2M 내외 비포장 농로에 접하고 있으며, 대상
토지 일부도 비포장 농로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 소하천구역(073_절골천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

- 후첨 ‘사진용지’ 참고하시기 바라며, 대상토지 기호1 지상에 타인이 설치한 것으로 탐문
조사된 전신주가 소재하여 감정평가제외 하였으니 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

- 후첨 ‘사진용지’ 참고하시기 바라며, 기준시점 현재 대상토지 기호1 지상에 다량의 돌이
적치되어 있으므로 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 대상토지 기호1은 지목 "과수원" 이지만 현황 일부 비포장 농로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참고하시기 바라며, 대상토지 기호1은 지적상 맹지로
기호1과 연접하고 있는 기호1 소유자의 다른 토지(미당리 산79-7) 및 타인 소유 토지
{(미당리 931-26: 지목 "묘지", 미당리 산79-5: 지목 "임야", 미당리 931-1: 지목 "과수원"
등)의 현황 도로 부분을 통하여 진출입 가능하므로 경매진행 시 참고하시기 바라며,
응찰 시 유의하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2는 등기부등본상 단독주택으로 건축물대장상 용도는 단독주택(일부101호,102호,104호,105호) 및 소매점이나 현황 "솔가람펜션"으로 이용, 상수도 없이 지하수관정을 이용하는 것으로 조사되며 건물가치에 포함하여 평가함(병합된 22타경516감정평가서 참조).
3.목록1의 조경석 및 조경수 포함(병합된 2022타경516현황조사보고서 참조)
4.목록3은 지목이 '답'이나 현황은 남측에 접한 펜션 주차장으로 이용하는 '잡종지'상태, 정원수가 식재되어 있으며 토지에 포함하여 평가함.(병합된 2022타경950감정평가서 참조)
5.목록3은 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수)
6.목록3은 세로(가)도로에 접하여 소형차량 접근 가능
7.모사건(2022타경1229)의 부동산 목록 일련번호와 병합된 2022타경516 및 병합된 2022타경950의 감정평가서의 일련번호가 다름.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 제천지원 2022타경1229 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사수정대부

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 180-3

* 용도: 단독주택 (현황: 솔가람펜션)

* 감정가: 394,625,000 원

* 토지면적: 1231.00㎡ (약 372.4 평)

* 건물면적: 196.40㎡ (약 59.4 평)

* 제시외 건물면적: 16.00㎡ (일괄매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* "왕미초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 한적한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입은 가능하나, 지적상 맹지 상태입니다.

* 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장 농로에 접하고 있으며, 토지 일부도 비포장 농로 상태입니다.

* 진출입로는 기호1 소유자의 다른 토지(미당리 산79-7) 및 타인 소유 토지(미당리 931-26, 산79-5, 931-1 등)의 현황 도로 부분을 통해 가능하여, 인접 토지 소유자의 동의 및 사용 관행에 따라 접근성이 달라질 수 있습니다.

* 남측 근거리에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

* 경사지에 위치한 부정형 토지로, 현황 일부는 휴경지 및 비포장 농로 상태입니다.

* 기호1 토지 지목은 "과수원"이나 현황 일부 비포장 농로 상태입니다.

* "목록3"은 지목이 '답'(논)이나 현황 남측에 접한 펜션 주차장으로 이용하는 '잡종지' 상태이며, 정원수가 식재되어 있습니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권은 박종호에게 이전되었으며, 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부상 소유권은 박종호에게 보존되었으며, 다수의 근저당, 가압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소 대상 권리

* 말소기준권리(토지 등기부 을5, 2020-05-26, 엠씨아이대부주식회사 근저당)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 근저당, 지상권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 포함됩니다.

3.3. 인수 대상 권리

* 제시외 건물(16.00㎡)은 일괄매각에 포함되어 평가되었습니다.

* 목록3 (지목 답, 현황 잡종지/주차장)에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 본 물건은 주거지역 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 인근의 "솔가람펜션"으로 이용되는 점으로 보아 관광객 또는 임대수익 목적의 활용이 가능합니다.

* 주변은 농경지, 임야, 단독주택이 주를 이루며, 상업시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

4.2. 생활 편의시설

* 상수도 시설이 없고 지하수관정을 이용하는 것으로 조사됩니다. (건물 가치평가 시 고려됨)

* 주변 학교(왕미초등학교)가 소재하나, 편의시설 및 대형 마트는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 제약

* 토지 접근성 문제: 지적상 맹지이며, 인접 타인 소유 토지의 현황 도로를 통해 진출입이 가능하여, 도로 사용에 대한 법적 분쟁이나 사용료 발생 가능성이 있습니다. 이는 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: "목록3"(지목 답)에 대해 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

5.2. 소유권 및 사용 관련 문제

* 복합 용도 및 현황 이용: 건축물대장상 단독주택이나 현황 "솔가람펜션"으로 이용 중이며, 일부 소매점 용도도 포함될 수 있습니다. 사업자 등록, 영업 허가 등 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

* 지하수 사용: 상수도 미연결, 지하수 사용으로 인한 수질, 수량, 시설 유지보수 문제 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 위험 요소

* 타인 설치 전신주: 토지 지상에 타인이 설치한 것으로 조사된 전신주가 있어, 미관 저해 또는 향후 철거 관련 문제 발생 가능성이 있습니다. (감정평가 제외)

* 지적 불일치: "목록3"의 지목(답)과 현황(잡종지/펜션 주차장)이 다르며, 토지 일부도 비포장 농로 상태인 점을 고려해야 합니다.

* 경사지 토지: 경사지 토지의 특성상 토목 공사나 건축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 관련 서류 및 절차 확인에 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제천시 백운면에 위치한 단독주택(현 솔가람펜션)으로, 넓은 토지 면적과 일괄매각 조건은 장점입니다. 그러나 지적상 맹지로서 인접 토지에 의존하는 접근성, 지하수 사용, 농지취득자격증명 필요성, 불명확한 법정지상권 관련 위험, 타인 설치 전신주 등 법적, 물리적 제약 사항이 다수 존재합니다. 현황 용도와 공부상 용도 간의 차이, 그리고 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 펜션 운영을 통한 임대 수익 창출 가능성: 현재 "솔가람펜션"으로 이용 중인 점을 활용하여 수익형 부동산으로 접근할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1231㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 재구성을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각 조건: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 절차의 간편성을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 접근성 문제 해결 및 토지 이용계획 변경 등을 통해 장기적인 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 394,625,000원입니다. 제공된 주변 빌라/연립 매매 시세(2024-2025년 기준, 평당 약 260만~380만원)는 본 물건과 용도 및 규모가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 약 59.4평의 건물 면적 대비 평당 약 664만원, 약 372.4평의 토지 면적 대비 평당 약 106만원으로 산정되었습니다. 이는 일반 아파트 시세보다 높은 수준으로, 펜션으로서의 현황 가치 및 넓은 토지 면적을 반영한 것으로 보입니다.

특히, 지적상 맹지로서 인접 토지의 통행권에 의존하는 심각한 접근성 문제, 지하수 사용, 농지취득자격증명 필요, 타인 설치 전신주 등 다수의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 보수적으로 접근해야 합니다.

철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 접근성 관련 법적 리스크를 반드시 확인해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 276,000,000원 ~ 315,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 건물 상태, 접근로 상황, 인근 부동산 시세, 권리 분석 결과 등에 대한 종합적인 판단 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.