나이스옥션 법원경매 제천 2022타경1229 [2] 충청북도 제천시 백운면 원월리 200-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2022.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 충북 제천시 봉양읍 미당리에 소재하는 "왕미초등학교" 북서측 근거리에
위치하고, 부근은 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

- 대상토지까지 차량 진출입 가능하고, 남측 근거리에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재
하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

- 경사지대에 위치한 부정형토지로 현황 휴경지 및 일부 비포장 농로 상태임.

인접 도로상태

- 지적상 맹지이나 대상토지 북측으로 노폭 약 2M 내외 비포장 농로에 접하고 있으며, 대상
토지 일부도 비포장 농로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 소하천구역(073_절골천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

- 후첨 ‘사진용지’ 참고하시기 바라며, 대상토지 기호1 지상에 타인이 설치한 것으로 탐문
조사된 전신주가 소재하여 감정평가제외 하였으니 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

- 후첨 ‘사진용지’ 참고하시기 바라며, 기준시점 현재 대상토지 기호1 지상에 다량의 돌이
적치되어 있으므로 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 대상토지 기호1은 지목 "과수원" 이지만 현황 일부 비포장 농로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참고하시기 바라며, 대상토지 기호1은 지적상 맹지로
기호1과 연접하고 있는 기호1 소유자의 다른 토지(미당리 산79-7) 및 타인 소유 토지
{(미당리 931-26: 지목 "묘지", 미당리 산79-5: 지목 "임야", 미당리 931-1: 지목 "과수원"
등)의 현황 도로 부분을 통하여 진출입 가능하므로 경매진행 시 참고하시기 바라며,
응찰 시 유의하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.목록5는 상수도 인입되어 있고, 지하수관정시설은 있으나 현재 사용하지 않는 것으로 조사되며 건물가치에 포함평가, 태양광발전설비(3kw)는 건물가치에 포함하여 평가(병합된2022타경516감정평가서 참조)
3.목록5의 건축물대장상 사용승인일자 및 증축 사용승인일자 등 관련사항은 병합된2022타경516감정평가서 참조. 현황은 한동의 건물로 이용중임(현황은 청기와 민박으로 이용중임). 건축물배치도는 있으나 평면도는 등재하지 않음(병합된2022타경516감정평가서 참조).
4.목록6: 지목이 "잡종지"이나 현황은 인접주택(펜션)과 함께 부속토지로 이용. 일반건축물대장에 등재된 미등기 상태의 매각대상 아닌 제시외 건물㉠[통나무구조 기와지붕 단층 단독주택(정자)(현황 주택(펜션)40㎡)]소재로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명.
(자세한 내용은 병합된 2022타경950호 감정평가서 참조)
5.목록7: 지목이 답 이나 현황은 목록6 및 본건과 동일 소유자인 인접토지(원월리 200-4, 주택 펜션)의 부속토지 이용하고 있으며 목록6과 7, 남측 인접토지(원월리 산8-1)에 걸쳐
매각대상 아닌 제시외 건물㉡[철재기둥 천막지붕 및 목재기둥 아크릴지붕, 약131㎡, 펜션식당 및 다목적 공간]소재로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명.(자세한 내용은 병합된 2022타경950호 감정평가서 참조). 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수)
6.목록6,7은 지적상 맹지이나 인접토지(원월리 200-4)와 함께 부속토지로 이용중임.(자세한 내용은 병합된2022타경950감정평가서 참조)
7.목록15,16: 도로이며 지분매각임.(병합된 2022타경950감정평가서 참조)
8.목록17:지목이 답이나 현황은 도로임. 지분매각임. 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수).(자세한 내용은 병합된2022타경950감정평가서 참조)
9.모사건(2022타경1229)의 부동산 목록 일련번호와 병합된 2022타경516 및 병합된 2022타경950의 감정평가서의 일련번호가 다름.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제천지원 2022타경1229 (2)

소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 200-4 (도로명주소: 충청북도 제천시 애련로2길 35-40)

용도: 제2종근린생활시설 (현재 민박(청기와 민박)으로 이용 추정)

감정가: 328,605,430원

토지 면적: 1039.00㎡ (약 314.28평)

건물 면적: 232.44㎡ (약 70.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 제천시 백운면 원월리에 위치하며, 왕미초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 근거리에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 조사됩니다.

* 도로 접근성: 지적상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장 농로에 접하고 있습니다. 또한, 인접 토지(원월리 200-4 외) 및 타인 소유 토지를 통해 진출입이 가능합니다. 목록6, 7 토지 역시 지적상 맹지이나 인접토지와 함께 부속토지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 22일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항 권리분석 상 을구 7번 근저당권(말소기준권리)을 포함한 근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (을7, 을11, 을12, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 을7-2)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록16, 17의 구분지상권등기(2011.4.1.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. (별도의 임차인 부담 없음)

* 등기부채권 총액: 929,893,636원

1.3. 상권분석

* 용도: 현재 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 현황은 '청기와 민박'으로 이용되고 있습니다.

* 주변 환경: 농촌 지역에 위치하고 있으며, 인근에 주택 및 펜션 시설이 있어 관광객 대상 숙박업 운영에 적합한 환경입니다.

* 잠재력: 지역 관광 수요 증가에 따른 민박 및 펜션 운영 사업의 성장 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: 왕미초등학교가 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 농경지와 임야 등 자연환경을 기반으로 하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명:

* 목록6 토지(지목 잡종지) 지상에 미등기 단독주택(정자, 40㎡)이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 목록7 토지(지목 답) 지상에 미등기 펜션식당 및 다목적 공간(약 131㎡)이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록7 토지는 지목이 답이나 현황 도로로 이용 중으로, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

* 지적상 맹지: 목록6, 7 토지는 지적상 맹지이나 인접 토지와 함께 부속토지로 이용되고 있어 실제 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물: 현황상 여러 제시외 건물이 소재하며, 일부는 매각 대상이 아니나 법정지상권 등 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다. (통나무구조 단독주택(정자), 철재기둥 천막지붕 및 목재기둥 아크릴지붕 건물 등)

* 중복 병합 사건: 본건은 다수의 경매 사건이 병합되어 진행된 건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 현황: 경사지에 위치한 부정형 토지이며, 현황 휴경지 및 일부 비포장 농로 상태입니다.

* 기타: 토지 지상에 타인이 설치한 전신주가 소재하며, 다량의 돌이 적치되어 있는 점 참고하시기 바랍니다.

* 토지 이용 계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제천시 백운면에 위치한 근린생활시설로, 현재 민박 시설로 운영 중입니다. 감정가는 3억 2천여만 원 수준이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 인수되는 권리(구분지상권)와 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물들이 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무가 있는 토지가 포함되어 있어 매수 시 관련 서류 준비에 유의해야 합니다. 복합적인 권리 관계와 현황을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 민박(펜션)으로 운영 중인 시설로서 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 제천 지역의 관광 자원과 연계하여 운영 시 추가적인 성장 가능성이 있습니다.

* 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 구분지상권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물 등 복합적인 권리관계와 현황을 가지고 있습니다. 따라서 입찰 참여 시에는 해당 부담액, 명도 비용, 법정지상권 관련 소송 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 투자 가치 및 예상 수익률을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 감정가는 328,605,430원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.