나이스옥션 법원경매 제천 2022타경1229 [4] 충청북도 제천시 백운면 평동리 444-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2022.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 충북 제천시 봉양읍 미당리에 소재하는 "왕미초등학교" 북서측 근거리에
위치하고, 부근은 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경 보통임.

교통상황

- 대상토지까지 차량 진출입 가능하고, 남측 근거리에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재
하는 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

- 경사지대에 위치한 부정형토지로 현황 휴경지 및 일부 비포장 농로 상태임.

인접 도로상태

- 지적상 맹지이나 대상토지 북측으로 노폭 약 2M 내외 비포장 농로에 접하고 있으며, 대상
토지 일부도 비포장 농로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 소하천구역(073_절골천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

- 후첨 ‘사진용지’ 참고하시기 바라며, 대상토지 기호1 지상에 타인이 설치한 것으로 탐문
조사된 전신주가 소재하여 감정평가제외 하였으니 경매진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

- 후첨 ‘사진용지’ 참고하시기 바라며, 기준시점 현재 대상토지 기호1 지상에 다량의 돌이
적치되어 있으므로 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 대상토지 기호1은 지목 "과수원" 이지만 현황 일부 비포장 농로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참고하시기 바라며, 대상토지 기호1은 지적상 맹지로
기호1과 연접하고 있는 기호1 소유자의 다른 토지(미당리 산79-7) 및 타인 소유 토지
{(미당리 931-26: 지목 "묘지", 미당리 산79-5: 지목 "임야", 미당리 931-1: 지목 "과수원"
등)의 현황 도로 부분을 통하여 진출입 가능하므로 경매진행 시 참고하시기 바라며,
응찰 시 유의하시기 바람.

물건 비고

1.지적재조사완료로 인하여 기존 "제천시 백운면 평동리 산46"에서 "제천시 백운면 평동리 444-20"으로 변경. 면적도 기존 "3241제곱미터"에서 "3091.1제곱미터"로 변경됨.
2.감정가액은 변경된 면적을 기준으로 함.
3. 선순위가등기있고 매매예약이 완결되는 경우 매수인은 소유권을 상실함(자세한 내용은 매각물건명세서의 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것"란의 기재 참조)
4. 을구 2번 지상권설정등기(2018.8.27.등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.
5. 지분매각임. 공유자 우선매신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2022타경1229 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 제천시 백운면 평동리 444-20

용도: 임야

감정가: 72,596,700원

토지면적: 3241.00㎡ (약 980.41평) - *주의사항 1에 따라 기존 면적이며, 현재 총 면적은 3091.1㎡(약 935.07평)으로 변경됨. 감정가는 변경된 면적 기준임.*

토지 지분: 2306.6197㎡ (약 700.72평)

건축물 면적: 0㎡ (0평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

* 지적재조사 완료로 주소 및 면적이 변경되었습니다. (기존: 제천시 백운면 평동리 산46, 3241㎡ → 현재: 제천시 백운면 평동리 444-20, 3091.1㎡).

* 감정평가액은 변경된 면적(3091.1㎡)을 기준으로 산정되었습니다.

* 선순위 가등기가 존재하며, 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다. (자세한 내용은 매각물건명세서의 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것"란을 참조해야 합니다.)

* 을구 2번 지상권설정등기(2018.8.27. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고는 1회에 한해 행사 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 토지는 충청북도 제천시 백운면 평동리에 소재하며, 왕미초등학교 북서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 분포하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다. 남측 근거리에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 상태

지적상 맹지이나, 대상 토지 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장 농로에 접해 있으며, 대상 토지 일부 또한 비포장 농로 상태로 이용되고 있습니다. 현황은 경사지에 위치한 부정형 토지로 휴경지 및 일부 비포장 농로 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 지역 500m) [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률]

* 소하천구역 (073_절골천_소하천구역) [소하천정비법]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑132: 46번 강제경매등기회복 (시기 미상)

* 갑1: 1984-02-22 소유권이전 (이흥주)

* 갑2: 2005-12-19 소유권이전 (재단법인극동방송)

* 갑3: 2018-08-27 소유권이전 (노미애)

등기부채권 총액: 0원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 2번 지상권설정등기(2018.8.27. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (보고서 상 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 충청북도 제천시 백운면 평동리는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며 일부 단독주택이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 기반 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 농촌 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 다만, 박달재 등 지역 관광지가 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

왕미초등학교 북서측 근거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 선순위 가등기: 소유권이전청구권 가등기일 경우, 매매예약이 완결되면 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크입니다.

* 지상권 인수: 을구 2번 지상권 설정 등기가 매수인에게 인수되므로, 해당 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만을 취득하므로, 다른 공유자와의 이용, 관리, 처분에 대한 협의가 필수적이며, 원만하지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 효력이 상실될 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 맹지 및 도로 상태: 지적상 맹지이며, 현황 비포장 농로를 통해 진출입해야 하므로 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 경사지대 및 현황: 토지가 경사지에 위치하고 있으며, 현황 휴경지 및 일부 비포장 농로 상태로 이용되고 있어, 즉각적인 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 제시외 물건: 토지 기호 1 지상에 타인이 설치한 것으로 탐문 조사된 전신주가 소재하며, 다량의 돌이 적치되어 있어 토지 이용에 방해가 될 수 있습니다. (전신주는 감정평가에서 제외되었습니다.)

* 지목과 현황 차이: 토지 지목이 "과수원"이나 현황 일부가 비포장 농로 상태로 이용되고 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 가축사육제한구역 및 소하천구역: 토지의 개발 및 이용 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 다수의 권리상 부담(선순위 가등기, 지상권 인수)과 지분 매각이라는 특징으로 인해 투자에 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 향후 지분 정리 및 권리 관계 명확화가 이루어진다면, 상대적으로 저평가된 가격으로 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

제천지원 2022타경1229 (4) 물건은 임야 지분 매각으로, 선순위 가등기 및 지상권 인수라는 중대한 권리 분석상의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한 지적상 맹지이며 현황 도로 접근이 원활하지 않아 활용에 제약이 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 위험 부담을 안고 있어, 권리 분석에 대한 철저한 검토와 함께 법률 전문가의 조언을 반드시 구해야 하는 물건입니다. 투자 결정 시에는 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 예상되는 추가 비용 및 시간을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 72,596,700원입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

상기 물건의 복잡한 권리 관계(선순위 가등기, 지상권 인수) 및 지분 매각, 맹지라는 점, 그리고 지적재조사 완료로 인한 면적 변경 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인과 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (예상 입찰가 범위: 36,298,350원 ~ 50,817,425원)

다만, 이는 일반적인 예상이며, 실제 투자 결정은 철저한 권리 분석 및 현장 조사, 전문가 상담 후 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.