나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5371 [2] 충청북도 제천시 백운면 덕동리 산14-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호22,23)은 충북 제천시 하소동 소재 ""용두초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있는
부동산(""전"" 2필지)이며, 주위는 동측 인근은 주거지역으로서 아파트단지, 주택 등으로 형
성되어 있으며, 서측으로는 자연녹지지역으로서 농경지, 주택,과수원, 임야 등으로 형성되어
있는 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호34~36)은 충북 제천시 봉양읍 연박리 소재 ""송수골마을(연박1리)""북서측 인근에
위치하고 있는 부동산(기호34,35: 임야 2필지) 및 제천시 봉양읍 원박리 소재 ""박달재터널
제천방향 진출입구"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산(기호36:임야 1필지)이며,주위는
국도주변 농경지,과수원,주택,주유소,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 봉양읍 학산리 소재 ""아릿골마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동
산(기호32:임야 1필지) 및 제천시 봉양읍 학산리와 강원도 원주시 신림면 용암리 경계선 부
근,용암리 소재 ""선터골마을"" 동측 인근에 위치하고 있는 부동산(기호33:임야 1필지)이며,주
위는 농촌마을,농경지,과수원,임야지대로 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호28,29,30)은 충북 제천시 금성면 포전리 소재 ""웃시렁골"" 인근에 위치하고 있는
부동산(지목상 ""전"" 3필지, 현황 장기간 휴경하여 임야화된 휴경지)이며, 주위는 산간
임야지대 및 농경지대로서 농경지,과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 다소
열세함.

위치 및 주위환경

1)본건(기호2~13,15~21)은 충북 제천시 백운면 덕동리 ""덕동계곡 덕동자연생터쉼터"" 남동
측 인근에 위치하고 있는 부동산(임야 18필지, ""전"" 1필지)이며, 주위는 덕동계곡,생태
숲,캠핑장,민박,펜션,농경지,임야 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.
2)본건(기호31)은 백운면 화당리 소재 ""화당초등학교"" 북측 근거리지역에 위치하고 있는
부동산(임야 1필지)이며,주위는 농경지,과수원,농촌마을,임야 등으로 형성된 지역으로서
주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호14)은 충북 제천시 청풍면 교리 소재 ""청풍리조트 힐하우스"" 북서측 인근, 금성면
성내리에 위치하고 있는 부동산(임야 1필지)이며, 주위는 청풍호 주변,음식점, 숙박시설,농
경지,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호27)은 충북 제천시 청풍면 오산리 소재 ""웃오미마을"" 북동측 근거리, 방흥리에
위치하고 있는 부동산(임야 1필지)이며, 주위는 청풍호 주변 순수 산림지대로 형성되어 있
으며, 농경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호24,25,26)은 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 소재 ""구곡3리마을(굴탄마을)"" 남측
근거리지역에 위치하고 있는 부동산( 지목상 ""답"" 3필지)이며, 주위는 산간 임야지대 및
농경지대로서 농경지,과수원,농촌마을,태양광발전설비, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위
환경은 다소 열세함.

위치 및 주위환경

본건(기호1)은 충북 제천시 자작동 소재 ""자작마을""동측 인근 지방도로 월편에 위치하고 있
는 부동산(기호1토지: ""전"" 1필지, 휴경지)이며, 주위는 지방도로변 농경지, 과수원,농촌마
을,창고시설, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호2,9,10,12,16,17,19,20토지: 지적도상 세로(불) 도로에 접하고 있으나 현황은 맹지이
며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임
2)기호3~8,11,13,15,18,21토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나,인근으로 대중교통이 운행되
고 있어 교통상황 보통임.
3)기호31토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황
보통임.

교통상황

본건 기호1토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고 있으나 현황은 도로 경사면 등으로 도로
에서 직접 접근할 수 없는 현황 맹지이며,인근에 버스승강장이 소재하고 있어 교통상황 보통
임.

교통상황

본건 기호14토지는 지적도상 맹지이나 인접 타인 소유 토지(사도)를 이용하여 접근 가능하
며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임

교통상황

1)기호34토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도가 통과하고 마을이 소재하여
교통상황 보통임.
2)기호35토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도가 통과하고 마을이 소재하여
교통상황 보통임.
3)기호36토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하며,인근으로 국도가 통과하고 있으나 급경사 등
으로 교통상황 열세함

교통상황

1)기호32토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황
교통상황 보통임
2)기호33토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근에 농촌마을이 있어 교통상황은 보통임

교통상황

본건 토지(기호28,29,30)는 맹지로서 농기계기구 등 접근 불가능하며,대중교통이 운행되는
곳까지 원거리로서 교통상황 불편함

교통상황

본건 기호27토지는 맹지로서 차량 접근 불가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통
상황 보통임.

교통상황

1)기호24토지: 세로(불) 도로와 접하고 있어 소형 차량,농기계기구 접근 가능하나 대중교통
이 운행되는 곳까지는 근거리로서 교통상황 다소 불편함.
2)기호25토지: 세로(가) 도로와 접하고 있어 차량 접근가능 하나 대중교통이 운행되는 곳까
지 근거리로서 교통상황 다소 불편함
3)기호26토지: 맹지이며, 대중교통이 운행되는 곳까지 원거리로서 교통상황 불편함

교통상황

1)기호22토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상
황 보통임.
2)기호23토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상
황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호34토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 완경사~급경사를 이루고 있으며, 토지
대부분 기존 자연림 벌채하고 수목이 자생하고 있으며, 일부 소나무 등 수목
이 자생하고 있는 자연림이며, 남측 동.서 방향으로 고압선이 통과하고 있는
선하지임.
2)기호35토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 완경사~급경사를 이루고 있으며, 토지
대부분 기존 자연림 벌채하고 수목이 자생하고 있으며, 일부 소나무 등 수목
이 자생하고 있는 자연림이며,북측 동.서 방향으로 고압선이 통과하고 있는
선하지이며,동측 극히 일부 인접 주택에서 이용하고 있는 것으로 목측 및 항
공도면으로 확인되므로 정확한 지적 경계 확인 및 이용상황 파악을 위해서는
측량이 필요한 바 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다
3)기호36토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 급경사를 이루고 있으며, 토지에 소나
무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 남측으로 ""KTX중앙선"" 철도
에 저촉(지하 터널)되고 있으며, 남측 동.서 방향으로 고압선이 통과하고 있
는 선하지임.

형태 및 이용상태

본건 기호14토지 형태는 부정형이며,토지에 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림
이며, 일부에 분묘(2곳)가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

본건 기호27토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 급경사를 이루고 있으며, 지상에 소나무,
참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.

형태 및 이용상태

1)기호22토지: 토지 형태는 부정형이며, ""전""으로서 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지임
2)기호23토지: 토지 형태는 부정형이며, ""전""으로 이용하고 있음

형태 및 이용상태

1)기호2,3,6~13,15~18,20,21토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목
이 자생하고 있는 자연림이며, 일부 조림임
2)기호4,5,19토지: 토지 형태는 사다리형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고
있는 자연림임
3)기호31토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 토지에 대부분 벌채 후 수목이 자생하고 있
으며, 일부 소나무, 참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 분묘(1기)
가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

1)기호24토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""답""이나 현황은 ""전""으로 이용하고 있음
2)기호25토지: 토지 형태는 부정형이며, ""답""으로서 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지이
며, 일부 ""도로""로 이용하고 있음
3)기호26토지: 토지 형태는 부정형이며, ""답""으로서 장기간 휴경하고 있는 휴경지임

형태 및 이용상태

1)기호32토지: 토지 형태는 부정형이며, 토지에 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임.
2)기호33토지: 토지 형태는 부정형이며, 토지 대부분에는 기존 자연림 벌채한 후 수목이 자
생하고 있으며, 일부에는 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임

형태 및 이용상태

1)기호28토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 토지에 수
목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.

2)기호29토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 토지에 수
목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.

3)기호30토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 토지에 수
목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.

형태 및 이용상태

본건 기호1토지는 ""전""으로서 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지임.

인접 도로상태

1)기호2,9,10,12,16,17,19,20토지: 지적도상 세로(불) 도로에 접하고 있으나 현황은 맹지임
2)기호3~8,11,13,15,18,21토지: 맹지임
3)기호31토지: 맹지임

인접 도로상태

1)기호34토지: 맹지임
2)기호35토지: 맹지임
3)기호36토지: 맹지임

인접 도로상태

1)기호22토지: 맹지임
2)기호23토지: 맹지임

인접 도로상태

1)기호32토지: 맹지임
2)기호33토지: 맹지임

인접 도로상태

본건 기호14토지는 지적도상 맹지이나 인접 타인 소유 토지(사도)를 이용하여 접근 가능함

인접 도로상태

본건 기호27토지는 인접 도로가 접하고 있지 않은 맹지임.

인접 도로상태

본건 기호1토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고 있으나 현황은 도로 경사면 등으로 도로
에서 직접 접근할 수 없는 현황 맹지임.

인접 도로상태

1)기호24토지: 로폭 약3m의 비포장 도로와 일부 접하고 있음
2)기호25토지: 로폭 약3m의 포장 도로와 접하고 있음
3)기호26토지: 맹지임

인접 도로상태

본건 토지(기호28,29,30)는 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,계획관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),보전산지(2023-07-28)(산지관리법),임업용산지(2023-07-28)(산지관리
법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률),중점경관관리구역

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
접도구역(도로법),

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3,4,5토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)
(산지관리법)

기호6,7,8,9,10,11,12,16,17토지:
보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법)

기호13토지:
보전관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),영농여건불리농지

기호15토지:
농림지역,생산관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),보전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운
학1지구)(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호18,21토지:
농림지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산
지관리법)

기호19토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

기호20토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법)

기호31토지:
농림지역,보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지
관리법),준보전산지(산지관리법)

토지이용계획 및 제한상태

기호22토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률)

기호23토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),상대보호구역(용두초등학교,의림여자중학교)(교육환경 보호에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호24토지:
보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

기호25토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),
영농여건불리농지

기호26토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법),영농여건불리농지

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계
상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호28,29토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
영농여건불리농지

기호30토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호32토지:
농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),한강폐기물 매립시설
설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

기호33토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

토지이용계획 및 제한상태

기호34,35토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지
관리법)

기호36토지:
농림지역,일반철도(2023-09-13)(저촉),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),보전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(20
23-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),철도보호지구(철도안전법)

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

본건 기호1토지에 비닐하우스 철파이프골조(비닐은 낡아 거의 벗겨진 상태), 약315㎡가 소
재하고 있으나 소유자 미상이고, 비교적 철거 용이한 구조로서 제시물건으로 평가 하지 않았
습니다.

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

※기호31토지 일부에 분묘(1기)가 소재하고 있음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

본건 기호14토지 일부에 분묘(2곳)가 소재하고 있음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

본건 토지(기호28,29,30)는 공부상 지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 수목이 자생하
고 있는 임야화된 휴경지임.

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

※기호24토지는 지목상 ""답""이나 현황은 ""전""으로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1토지 임대관계 미상임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 임대관계 미상임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2,3,4,5: 용도지역 농림지역, 소나무등 수목 자생하는 자연림. 목록2는 지적도상 세로(불)도로에 접하고 있으나 현황은 맹지임(자세한 내용은 감정평가서 참조).
목록3,4,5는 맹지임.
3.목록6,11 : 용도지역 보전관리지역, 소나무등 수목 자생하는 자연림. 맹지임.
4.목록7,8,9,10,12,16,17: 용도지역 보전관리지역, 소나무등 수목 자생하는 자연림. 현황 맹지임.(그외 자세한 인접도로 상태 등은 감정평가서 참조)
5.목록2~13, 15~19, 21: 인접토지와의 경계가 불명확하므로 측량필요(감정평가서 참조)
6.목록13: 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수), 전이나 임야화된 휴경지임. 맹지임.
7.목록18,19,21 : 용도지역이 농림지역이며 현황은 맹지임(그외 자세한 인접도로 상태 등은 감정평가서 참조).
8.목록15: 용도지역이 대부분 농림지역이며 맹지임.(자세한 내용은 감정평가서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5371 (2)

소재지

충청북도 제천시 백운면 덕동리 산14-1 외 다수 필지

용도

임야

감정가

1,133,787,600원

토지면적

총 108,205.00㎡ (약 32,732평)

이 중 토지 일부 지분 매각 대상

경매구분

부동산 임의 경매

채권자

제천산림조합 (등기부채권 총액 260,000,000원)

주요 특이사항

분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공동담보, 지상권은 매각으로 소멸되지 않음.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 제천시 전역에 걸쳐 산재한 여러 필지의 임야 및 전(휴경지) 등으로 구성되어 있습니다.

주요 위치는 다음과 같습니다.

* 백운면 덕동리 일대 (덕동계곡, 생태숲, 캠핑장, 민박, 펜션 등 인접)

* 봉양읍 연박리, 원박리, 학산리, 구곡리 일대 (농경지, 과수원, 주택, 주유소, 농촌마을 등 인접)

* 금성면 포전리 일대 (산간 임야지대, 농경지, 과수원 등 인접)

* 청풍면 교리, 오산리 일대 (청풍호 주변, 음식점, 숙박시설, 농경지, 순수 산림지대 등 인접)

* 하소동 일대 (용두초등학교 인근, 주거지역, 아파트 단지, 주택 등 인접)

* 자작동 일대 (자작마을 인근, 지방도로변 농경지, 과수원, 농촌마을, 창고시설, 임야 등 인접)

토지이용계획상으로는 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 도시지역(자연녹지지역) 등 다양하게 분포합니다.

또한, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 특화경관지구, 중점경관관리구역, 접도구역, 철도보호지구, 한강폐기물 매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

대부분의 필지는 부정형이며, 완경사에서 급경사의 산간 지형을 이루고 있으며, 소나무, 참나무 등 수목이 자생하는 자연림 상태입니다. 일부는 임야화된 휴경지 또는 경작지로 이용되거나 휴경 중입니다.

경계가 불명확한 필지가 다수 있어 측량이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 9월 20일 접수된 제천산림조합의 근저당권(채권최고액 260,000,000원)입니다.

경매로 인해 근저당권, 압류 등은 말소될 예정이나, 물건명세서에 명시된 바와 같이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 합니다.

전체 임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 권리 변동 내역이 있으나, 경매 절차상 인수해야 할 부담은 지상권이 핵심입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 대부분 농촌 및 산림 지역으로, 전원생활이나 자연환경을 기반으로 하는 시설(펜션, 캠핑장, 생태숲 등)이 일부 인접해 있습니다.

주요 배후지로는 제천시의 일부 주거지역과 농경지가 형성되어 있습니다.

체계적인 상업 시설이나 업무 시설이 발달한 상권이라기보다는, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설과 관광객을 위한 일부 편의시설이 산재한 형태입니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가되나, 일부 지역은 다소 열세한 환경을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 덕동계곡, 생태숲, 청풍호 등 천혜의 자연 환경을 접하고 있어 자연 휴양 및 관광 활동에 유리한 입지입니다.

용두초등학교 등 교육시설이 인접한 지역도 포함되어 있습니다.

교통 측면에서는 많은 필지가 맹지이거나 차량 접근이 어려운 지형입니다. 일부 지역은 인근 도로에 접하거나 대중교통(버스)이 운행되고 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 전반적으로 접근성이 좋다고 보기는 어렵습니다.

일부 필지에는 분묘가 소재하고 있어 추가적인 분묘기지권 관련 분쟁 소지가 있습니다.

KTX 중앙선 터널이 남측으로 저촉되는 필지(기호36) 및 고압선이 통과하는 선하지대(기호34,35,36)도 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 필지가 맹지(접근 도로 없음)로, 차량 및 농기계 접근이 어렵거나 불가능합니다. 이에 따라 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보 또는 사도 개설 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 경계가 불명확한 필지가 다수 존재하여, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다.

* 분묘기지권이 존재하는 필지(기호14, 31)가 있어, 해당 분묘에 대한 권리 행사 및 이장 등에 관한 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 일부 필지는 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있는 리스크가 있습니다.

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 해당 지상권자의 권리를 존중해야 하므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 규제가 많아 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* KTX 중앙선 터널과의 저촉, 고압선 통과 지역 등의 환경적 요인이 토지 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* "전체 임대관계 미상"으로 표기된 점은, 잠재적인 임차인 또는 사용자가 존재할 가능성을 시사하며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 일대에 걸쳐 소재한 대규모 임야 및 전 필지로, 자연환경이 우수한 지역이 다수 포함되어 있습니다. 하지만 다수의 필지가 맹지이고, 경계 불명확, 분묘기지권, 비소멸성 지상권 등 해결해야 할 복합적인 문제가 산재해 있습니다. 또한, 토지이용계획상 각종 규제와 제한 사항이 많아 향후 개발 및 활용에 상당한 제약이 예상됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 고위험 투자 대상이라 할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야와 전 필지를 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력.

* 제천시의 자연환경(계곡, 호수, 산림)을 활용한 전원주택 단지 조성, 관광/휴양 시설 개발 등 장기적인 개발 가능성.

* 자연인 생활이나 귀농/귀촌을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있는 환경.

* 향후 도로 개설 또는 인접 토지 매입을 통한 접근성 개선 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건은 다수의 맹지, 지상권 인수, 분묘기지권, 측량 필요 등 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 감정가가 11억 원 이상으로 높아 신중한 접근이 필요합니다.

인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위에서 언급된 제반 리스크를 충분히 고려하여 감정가를 하회하는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크에 대한 명확한 평가와 이를 해결하기 위한 비용, 시간 등을 종합적으로 산정한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. 본 물건은 적극적인 조사와 분석 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높으므로, 전문가와 함께 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

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