나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5373 [6] 충청북도 제천시 신월동 736-20 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 일련번호(1, 2, 8, 10, 11)은 충청북도 제천시 신월동 소재 ‘대원과학대학교’ 남서측 근거리에 위치하며 토지 일련번호(3~7, 9)은 충청북도 제천시 신월동 소재 ‘종자보급소’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 자연림 및 농경지등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 토지로서 토지임야 상태임.
일련번호(2, 10) : 사다리형 토지로서 휴경지 상태임.
일련번호(3~6, 9) : 부정형 토지로서 자연림 상태임.
일련번호(7, 11) : 부정형 토지로서 자연림 상태임.
일련번호(8) : 부정형 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1~7, 9~11) : 지적도상 맹지임.
일련번호(8) : 본건 동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(4) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(6) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(7) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(8) :도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(9) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(10) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(11) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.지분매각임. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2.부정형의 토지로서 자연림상태임.
3.지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5373 (6)

소재지: 충청북도 제천시 신월동 736-20

용도: 임야

감정가: 9,588,000원

총 토지 면적: 742.00㎡ (약 224.45평)

매각 대상 토지 지분: 203.9758㎡ (약 61.70평)

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

매각 대상: 기타 (토지 지분 매각)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 공유자 우선매수 신고, 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건 토지는 충청북도 제천시 신월동 소재 ‘대원과학대학교’ 남서측 근거리에 위치하며, ‘종자보급소’ 남서측 인근에 소재한다. 주위는 자연림 및 농경지 등으로 구성되어 있어 전반적인 환경은 무난한 것으로 평가된다.

교통상황:

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 파악된다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (접수일자: 2009-05-27, 권리자: 백영기, 채권금액: 150,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

총 등기부채권액:

등기부채권 총액은 650,000,000원임. 해당 권리들은 말소될 예정이나, 본 건이 형식적 경매이므로 잔여 채무 부담 여부는 별도로 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으므로, 지상권의 존부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 한다.

등기부 요약:

* 갑1 (2005-07-08): 공유자전원지분전부이전 (주식회사현대토지개발신탁)

* 갑2 (2005-08-18): 소유권일부이전 (고인순, 매매)

* 을3 (2009-05-27): 근저당권 (백영기, 150,000,000원, 말소기준권리)

* 갑7 (2010-03-31): 가압류 (경기남부수산업협동조합, 500,000,000원, 말소)

* 갑11 (2023-08-08): 공유자지분전부이전 (문태연, 공매)

* 갑14 (2025-07-29): 임의경매개시결정 (채무자정부자의파산관재인성진호, 0원, 청산을위한형식적경매)

인수되는 권리:

본 건은 형식적 경매이므로 등기부상의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 명시되어 있어, 지상권의 존부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 한다.

4. 상권분석

주변 시설:

본 건은 제천시 신월동에 위치하며, ‘대원과학대학교’ 남서측 근거리에 위치한다. 제천시 내토로 295 (천남동)에 제천시청이 위치해 있으며, 주요 편의시설로는 이마트, 롯데마트 등이 제천 시내 중심부에 위치하나, 본건 소재지 인근의 상세 상권 정보는 제한적이다. 제천시는 다양한 관광지와 지역 축제를 보유하고 있어 관광객 유입이 꾸준한 편이다.

5. 생활정보

주변 학군:

본 건 인근에는 대원과학대학교가 위치하여 대학가 상권의 일부를 형성할 가능성이 있다. 제천고등학교, 제천상업고등학교, 대제중학교 등의 교육 시설이 제천 시내에 분포하고 있다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각:

본 건은 전체 토지(742.00㎡) 중 일부 지분(203.9758㎡)만 매각 대상이다. 따라서 낙찰받더라도 전체 토지를 단독으로 소유하거나 이용하는 데 제약이 있으며, 공유자와의 관계 설정이 필요하다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 1회에 한하여 행사될 수 있어 낙찰 후에도 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있다.

맹지:

지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 토지 개발 시 건축법상 도로 확보 등 추가적인 제약 및 비용이 발생할 수 있다.

토지 상태:

부정형의 토지로서 자연림 상태이며, 일부는 휴경지 상태로 파악된다. 이는 토지의 이용 및 활용에 있어 추가적인 개발 또는 정비 비용이 소요될 수 있음을 의미한다.

분묘기지권:

특이사항 및 특수물건정보에 분묘기지권이 언급되어 있어, 해당 토지 내 분묘의 존재 가능성이 있다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유권과는 별개로 분묘에 대한 사용권이 인정되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m) 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 따른다.

혐오시설:

본 건 소재지 주변에 인근을 크게 저해할 만한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았다. 다만, 과거 제천시 신동 동막골에 매립장 등 생활쓰레기 종합처리장 설치가 추진된 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있다. 또한, 신월동 마라골 일원의 하수관로 설치 사업 완료로 악취 및 하천 오염 문제가 개선되었다는 뉴스가 있어, 주변 환경은 비교적 양호한 것으로 보인다.

7. 종합 의견

본 건은 충청북도 제천시 신월동에 위치한 임야의 지분 매각 물건으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행된다. ‘대원과학대학교’ 인근에 위치하여 일부 접근성은 있으나, 지적도상 맹지이며 자연림 상태로 토지 이용에 제약이 따른다. 특히, 지분 매각, 맹지, 분묘기지권, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용한다. 따라서 철저한 권리분석과 현장 확인을 통해 이러한 위험 요소를 충분히 검토하고, 공유자와의 원만한 협의 가능성 등을 신중하게 고려해야 한다. 단순 토지 투자보다는 향후 개발 가능성, 지분 권리 행사 방안 등을 면밀히 검토하여 잠재적 가치를 평가해야 할 것으로 판단된다.

8. 투자 포인트

* 인근 대원과학대학교와의 근접성으로 인한 잠재적 활용 가능성.

* 제천시의 관광 자원(청풍호, 의림지 등)과 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,588,000원이며, 이는 매각 대상 토지 지분(203.9758㎡)에 대한 평가액이다. 본 건은 지분 매각, 맹지, 자연림 상태, 분묘기지권, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성도 있어 낙찰 후에도 소유권 취득이 불확실할 수 있다.

따라서, 안전한 입찰을 위해서는 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과, 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직하다. 예상 입찰가는 약 7,670,000원에서 9,588,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 한다. 인수 보증금은 0원으로 확인되어 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.