나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5373 [5] 충청북도 제천시 신월동 738-13 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 일련번호(1, 2, 8, 10, 11)은 충청북도 제천시 신월동 소재 ‘대원과학대학교’ 남서측 근거리에 위치하며 토지 일련번호(3~7, 9)은 충청북도 제천시 신월동 소재 ‘종자보급소’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 자연림 및 농경지등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 토지로서 토지임야 상태임.
일련번호(2, 10) : 사다리형 토지로서 휴경지 상태임.
일련번호(3~6, 9) : 부정형 토지로서 자연림 상태임.
일련번호(7, 11) : 부정형 토지로서 자연림 상태임.
일련번호(8) : 부정형 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1~7, 9~11) : 지적도상 맹지임.
일련번호(8) : 본건 동측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(3) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(4) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(5) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(6) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(7) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(8) :도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(9) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
일련번호(10) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(11) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
2.휴경지이며 저적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5373 (5)

소재지: 충청북도 제천시 신월동 738-13

용도: 과수원

감정가: 77,744,000 원

토지면적: 904.00㎡ (약 273.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 1. 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수) 2. 휴경지이며 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 제천시 신월동에 소재하며, '대원과학대학교' 남서측 근거리 및 '종자보급소' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 자연림 및 농경지가 혼재되어 있어 전반적으로 조용한 농촌 및 산림 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 간선도로까지의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 형식적 경매는 채권 만족보다는 재산의 정리 또는 분할을 주목적으로 하는 경매입니다. 형식적 경매의 경우, 일반적인 강제경매나 담보권 실행 경매와 달리 인수주의(낙찰자가 기존 권리를 인수하는 방식)로 진행될 가능성이 있으며, 특히 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 등기부등본 상에는 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 변동이 확인되며, 채무자정부자의파산관재인성진호에 의해 청산을 위한 형식적 경매가 개시되었습니다. 총 등기부채권액은 650,000,000원이나, 이는 형식적 경매의 성격상 낙찰자가 모두 인수해야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 다만, '지상권'을 포함한 기타 권리 관계는 반드시 특별매각조건을 통해 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건의 주 용도는 과수원으로, 현재는 휴경지 및 자연림 상태의 토지입니다. 따라서 전통적인 의미의 상권 분석은 제한적입니다. 주변에 대학이 위치하고 있어, 해당 대학의 활동이 지역 상권에 일부 영향을 미칠 수는 있으나, 물건 자체의 상업적 가치보다는 농업 생산 또는 개발 잠재력에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 제천시 신월동에 위치하며, 전반적으로 농경지와 자연림이 어우러진 지역입니다. 상세한 생활 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 제천시내까지 차량으로 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 물건의 주된 특성이 농지이므로 도심 지역과 같은 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지(Landlocked): 대부분의 토지 일련번호(1~7, 9~11)가 지적도상 맹지로, 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다. 이는 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 자경 의사 및 계획을 증명해야 합니다.

* 분묘기지권 존재: 토지 상에 분묘기지권이 존재하여, 해당 분묘의 수호 및 관리를 위한 범위 내에서 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 활용에 있어 추가적인 고려사항이 됩니다.

* 형식적 경매의 인수주의 가능성: '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되어, 일반적인 경매와 달리 일부 권리(예: 지상권)가 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 작용할 수 있으므로, 매각물건명세서 및 특별매각조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 지역별 토지이용계획 및 법적 제한 사항이 존재하여, 개발 시 건축 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 신월동에 위치한 과수원 용도의 토지로서, 현재는 휴경지 및 자연림 상태입니다. '청산을 위한 형식적 경매'로 진행된다는 점, 대부분의 필지가 맹지라는 점, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 분묘기지권이 존재한다는 점 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 형식적 경매에서 인수주의 적용 가능성은 권리관계 분석에 신중을 기해야 할 부분입니다. 이러한 장애물들을 극복하고 농지로서의 개발 또는 활용 가능성을 탐색할 투자자에게 적합할 수 있으나, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 잠재력: 과수원 용도의 토지로서, 향후 농업 경영을 위한 개발 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: '대원과학대학교' 인근에 위치하여, 장기적으로는 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 넓은 면적의 토지가 감정가 대비 합리적인 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,744,000원입니다. 다만, 위에 언급된 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 형식적 경매에 따른 권리 인수 가능성 등의 여러 리스크를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으며, 특히 도로 확보 방안, 농지 취득 가능 여부, 분묘 이장 또는 협의 비용, 잠재적 권리 인수 비용 등을 종합적으로 산정하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.