나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5377 [3] 충청북도 제천시 왕암동 89-66 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 왕암동 소재 ""현진에버빌아파트"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중로변을 따라 소규모 상가점포지대이며, 후면은 아파트 단지 및 주거용 부동산이 혼재된 미성숙 주택지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 간선도로(제천북로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~5,7,8)는 대체로 평탄한 부정형(기호6:세장형)의 토지로 기호(1,2,4,6~8)은 현황 주거나지이며, 기호(3)은 주거나지(도로예정지) 및 도로포장된 상태이며, 기호(5)는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,5,6): 남측으로 왕복2차선 도로에 접함.
기호(2,3,4,7,8): 지적상 맹지이나 기호(1,3)을 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-4,7,8):도시지역,제2종일반주거지역(2015-07-10),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(한방·산업벨트)

기호(5):도시지역,제2종일반주거지역(2015-07-10),소로3류(폭 8m미만)(저촉),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(한방·산업벨트)

기호(6):도시지역,제2종일반주거지역(2015-07-10),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(한방·산업벨트)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(1~8)는 제2종일반주거지역 내 소재하는 토지로 기호(1~4,6~8)는 공부상 지목은 '전' 이나 현황 주거나지, 기호(3)은 주거나지(도로예정지) 및 일부 도로포장된 상태, 기호(5)는 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.개발사업주체가 스스로 개설한 사실상의 사도로서 현황 도로임.
2.남측으로 왕복2차선 도로에 접함.
3.지분매매임. 공유자 우선매신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 제천지원 2025타경5377 (3)

소재지: 충청북도 제천시 왕암동 89-66

용도: 도로

감정가: 39,880,380원

토지면적: 315.00㎡ (약 95.3평)

본건 지분 면적: 125.4015㎡ (약 37.9평)

건물 면적: 없음

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (정보 미확인 - 안계농업협동조합, 농업협동조합자산관리회사, 신용보증기금, 제천시, 대구신용보증재단, 진량농업협동조합, 남대구세무서장 등이 등기부상 관련 채권자로 확인됨)

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 지분 매각, 공동 담보

주의사항:

개발 사업 주체가 개설한 사실상의 사도로서 현황 도로임.

남측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

지분 매매임. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능.

1.2. 토지이용현황

현황: 본건 토지 중 일부 필지는 현황 주거나지이며, 일부 필지는 주거나지(도로 예정지) 및 도로 포장 상태이고, 또 다른 일부 필지는 현황 도로로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 일부 필지는 소로 3류(폭 8m 미만) 저촉 또는 중로 2류(폭 15m~20m) 접합입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 충청북도 제천시 왕암동 소재 "현진에버빌아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 중로변을 따라 소규모 상가 점포지대가 형성되어 있으며, 그 후면에는 아파트 단지 및 주거용 부동산이 혼재된 미성숙 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근 지역까지 차량의 접근이 용이하며, 가까운 곳에 노선버스정류장이 소재하는 간선도로(제천북로)가 지나고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로접면

본건은 남측 방향으로 왕복 2차선 도로에 직접 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

다만, 지적상 일부 필지는 맹지에 해당하나, 인접한 필지를 통해 통행 및 접근이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권현황

본건 토지의 지분은 주식회사 맨도롱, 최헌철, 주식회사 지평, 리치엔트프라이즈 주식회사 등 여러 차례의 소유권 이전 과정을 거쳤습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 을12번, 2017년 10월 20일에 접수된 안계농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수및소멸권리

인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권이 개요상 언급되었으나, 상세 내역은 파악되지 않았습니다).

말소기준권리보다 뒤에 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 주요채권내역

등기부상 확인되는 총 채권액은 79,881,083,200원입니다.

주요 채권자로는 안계농업협동조합, 농업협동조합자산관리회사, 신용보증기금, 제천시, 대구신용보증재단, 진량농업협동조합, 남대구세무서장 등이 있습니다.

3.5. 임차인현황

본건과 관련된 임차인은 현재 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 인수되는 보증금이나 차임이 없으므로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본건이 소재한 지역은 중로변을 따라 소규모 상가 점포들이 분포하고 있어, 배후 주거 단지의 소비 활동과 연계될 수 있는 근린 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 개발가능성(도로관련)

본건은 "개발사업주체가 스스로 개설한 사실상의 사도로서 현황 도로임"으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 도로가 특정 개발 사업의 일환으로 계획 및 조성되었음을 강하게 시사하며, 향후 주변 지역의 개발 사업이나 토지 이용 계획에 따라 중요한 역할을 할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건 인근에는 현진에버빌아파트와 같은 대규모 주거 단지가 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변의 소규모 상가 점포들을 통해 일상적인 상업 시설 이용도 가능합니다.

5.2. 혐오시설유무

주변 지역 및 본건 인근에 대하여 조사한 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분으로 매각되는 것이므로, 타 공유자와의 관계 설정, 지분 처분으로 인한 재산권 행사 상의 제약 등이 발생할 수 있습니다.

또한, 공유자 우선매수 신고 제도가 적용되므로, 최고가 낙찰자가 결정된 이후에도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있는 가능성이 있습니다.

6.2. 현황도로로서의이용

본건 토지는 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 개발 사업 주체가 개설한 사도로 이용되고 있습니다. 이러한 사실은 타인(개발 사업 주체, 주변 토지 소유자 등)의 통행권, 사용권 등과 관련된 법적 분쟁이나 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다. 도로로서의 기능 유지 및 관리에 대한 책임 소재가 명확하지 않을 수 있습니다.

6.3. 과도한총채권액

등기부상 확인되는 총 채권액이 약 798억원에 달하는 반면, 본건 토지의 감정가는 약 3988만원으로 전체 채권액에서 차지하는 비중이 매우 적습니다. 이는 본건 토지가 막대한 규모의 채무를 담보하는 공동 담보물 중 하나일 가능성이 높으며, 본 경매 낙찰 후에도 채무 일부가 잔존하거나, 추가적인 경매 절차가 진행될 위험이 존재합니다.

6.4. 지적상맹지(일부필지)

본건 지분 중 일부 필지는 지적도상 맹지에 해당하여, 실제 토지 이용 시에는 인접 토지와의 원활한 이용 및 접근로 확보를 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 현재 현황 도로로 사용되고 있는 토지의 일부 지분이며, 주변에 아파트 단지와 상가 지역이 있어 개발 잠재력이 있는 입지를 가지고 있습니다.

하지만 본 건은 지분 매각이라는 점, 사실상 사도(개인 도로)로 이용되고 있다는 복잡한 이용 관계, 그리고 등기부 상의 압도적으로 높은 총 채권액 등 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 본 건의 투자를 고려할 시에는 공유자 우선매수 신고 가능성, 도로로서의 법적 권리 관계, 그리고 전체 채권액 대비 본 건의 담보 가치 등을 더욱 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

8. 투자포인트

8.1. 현황도로로서의가치

본 건 토지가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은, 향후 주변 지역의 신규 개발이나 기존 개발 사업의 확장 시 도로 확보의 중요성으로 인해 그 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 낮은감정가대비지분면적

본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정되어 있으나, 이는 토지 지분이라는 특성과 함께 고려해야 합니다. 향후 주변 개발 계획과의 연계 또는 타 토지 소유자와의 협상을 통해 그 가치가 재평가될 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

본건 토지의 감정가는 39,880,380원입니다.

본 건은 토지의 일부 지분으로 매각되며, 현황 도로로 사용되고 있고, 공유자 우선매수 신고 가능성이 존재합니다. 또한, 등기부 채권 총액이 약 798억원에 달하여 본 건의 낙찰로 모든 채무가 종결되지 않을 수 있다는 심각한 위험이 있습니다.

이러한 다양한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 투자 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 50% ~ 70% 수준인 약 19,900,000원 ~ 27,900,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 반드시 주변 시세, 타 공유자의 우선매수 의사, 향후 도로 이용 및 개발 가능성 등에 대한 추가적인 심층 분석을 선행한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.