나이스옥션 법원경매 평택 2025타경811 [2] 경기도 안성시 공도읍 마정리 90-105 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 ""안성맞춤가족공원"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서,
제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 이용은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용 중임.
기호(3) : 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건이 폭 약 6미터 내외의 도로에 포함됨.
기호(3) : 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지
역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>임.

기호(3)
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 하수처리구역<하
수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 지목 ""대""이나, 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 ""양진초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재하는 등 제반주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 평슬래브지붕 20층건 내 제14층 제1405호로서,
(사용승인일자:2000.01.28)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 인근 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역
<학교보건법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록2는 공부상 지목"대"이나 현황"도로"로 이용중인바, 이를 감안하여 평가함.
3. 목록3은 일부 시멘트로 평탄화작업한 흔적이 있음.
4. 목록2는 지분매각(공유자우선매수권 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 평택지원 2025타경811 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 동암신용협동조합이며, 총 채권액은 376,927,094원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 90-105

용도: 대지

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 및 감정가

총 토지 면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

매각 대상 토지 지분: 538.00㎡ (약 162.74평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 411,155,000원 (전체 토지 기준)

토지 지분별 감정가: 약 381,633,000원 (전체 토지 감정가 대비 지분 비율 적용 시)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '안성맞춤가족공원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (2017-07-24, 2022-05-24)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-06-09, 말소기준권리)

* 압류 (안성시, 2025-01-08, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-03-31, 말소)

* 임의경매 개시 결정 (동암신용협동조합, 2025-08-26, 말소)

총 등기부채권액은 682,000,000원입니다.

3.2. 소유권 현황

현재 소유권은 윤창섭 외 1명에서 윤창섭으로 이전되었으며, 매매를 통해 권리가 변동되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권이 있을 경우, 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 등기부 및 명세서상 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 규제

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 일부 토지는 폭 8m 미만의 소로3류에 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 도시가스, 하수처리구역 등으로 기본적인 기반시설은 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 '안성맞춤가족공원'이 있으며, 아파트 단지들이 소재하여 주거 생활권이 형성되어 있습니다. (참고: 유사 지역에 양진초등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 일부 지분 매각으로, 낙찰자는 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요하며, 의견 충돌 시 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 도로 이용

물건의 일부(기호 2)는 공부상 지목이 '대'이나 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 시 사도법 등 관련 규정에 따른 제약이 있거나, 타 토지 소유자들과의 이용 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

특이사항 및 물건명세서에 공유자 우선매수 신고가 언급되어 있습니다. 이에 따라 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 결과로 이어질 수 있습니다. (단, 목록2는 지분 매각 시 공유자 우선매수권이 없다고 명시되어 있습니다.)

6.4. 혐오시설 존재 가능성

안성시는 과거 생활폐기물 매립시설, 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 설치와 관련된 논의 및 갈등이 있었던 지역입니다. 현재 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없으나, 광범위한 지역 개발 과정에서 이러한 시설의 잠재적 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 일괄 매각

본 물건은 일괄 매각으로 진행됩니다. (이는 경매 대상에 포함된 여러 목록을 하나의 단위로 묶어 매각한다는 의미로, 본 건의 경우 지분으로 매각되는 토지 자체를 단일 건으로 취급함을 의미합니다.)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안성시 공도읍의 제1종일반주거지역에 위치한 토지 지분 매각 건입니다. '안성맞춤가족공원' 인근에 위치하며, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립에 신중한 접근이 필요합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안성시 공도읍은 안성시 내에서도 인구가 많고 개발이 활발한 지역 중 하나로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 제1종일반주거지역으로 향후 건축 및 개발 가능성이 존재합니다.

* 토지 지분 매각이지만, 전체 토지 면적 대비 매각 지분율이 높아(약 93%) 실질적인 토지 활용 가능성이 상대적으로 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 현황 도로 이용, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

감정가는 전체 토지 579㎡ 기준 411,155,000원이며, 매각 지분은 538㎡ (약 93%)입니다. 이에 따른 지분 감정가는 약 381,633,000원입니다.

전반적인 시장 상황, 법원 경매 낙찰가율, 물건의 개별적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 지분 감정가의 70~80% 수준에서 결정될 것으로 사료됩니다.

따라서, 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 동향 파악 등을 통해 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.