나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524170 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 6층613호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2024.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연화중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "연수역"이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물내 6층 613호로서,

외벽: 석재 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있으나, 정상 작동 여부는 입찰참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광로, 남동 및 남서측으로 중로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경524170 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 6층 613호

용도: 도시형생활주택

감정가: 63,000,000원

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.29㎡ (약 1.60평)

건물면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물 지분: 18.81㎡ (약 5.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, "연화중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 "연수역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 광로, 남동 및 남서측으로는 중로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가서 요약에 따르면 임차인 현황은 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 연수동은 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

가까운 편의시설로는 근린생활시설이 있으며, 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과,

동일 건물인 '연수프라자(어반투모로우)'의 경우, 2002년식 건물로 전용면적 19.19㎡가 2025년 10월 14일 3,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(6,300만원)와는 상당한 차이를 보입니다.

인근 '이레하이니스' 신축 빌라(2017년식)의 경우, 전용면적 48.76㎡가 2024년 7월 4일 15,800만원에, 전용면적 58.35㎡가 2025년 7월 10일 22,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 300만원 이상의 시세를 형성하고 있습니다.

본건(18.81㎡)의 감정가 6,300만원은 약 335만원/㎡ 수준으로, 이는 인근 신축 빌라의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었음을 시사합니다. 다만, 건물 연식(2002년식)을 고려할 때, 동일 건물의 최근 거래가(3,200만원)와의 가격 차이가 커서 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 연수역(수인분당선)을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 연화중학교 등 교육시설이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

상세한 편의시설(마트, 병원 등) 및 문화시설 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 건물은 2002년 7월에 사용 승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물의 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비의 정상 작동 여부는 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 특정 용도로의 신축 또는 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 곳입니다.

건물 연식이 2002년식으로 다소 오래되었으나, 최근 주변 신축 빌라의 높은 시세 형성으로 인해 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

다만, 동일 건물인 연수프라자의 최근 거래가와 감정가 간의 큰 시세 차이는 본 물건의 정확한 가치 판단에 주의를 요합니다.

소형 평형으로 1인 가구 또는 임대 수익형 투자 물건으로 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

연수역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 편의시설 및 학교가 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

소형 평형으로 초기 투자 부담이 적을 수 있으며, 1인 가구 수요층을 대상으로 한 임대 수익 기대 가능합니다.

인근 지역의 꾸준한 주거 수요 및 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,000,000원입니다.

최근 동일 건물(연수프라자, 2002년식)에서 19.19㎡가 3,200만원에 거래된 사례가 있으나, 본건의 감정가는 이를 훨씬 상회합니다.

반면, 인근 신축 건물(2017년식)의 전용면적 48.76㎡가 15,800만원, 58.35㎡가 22,000만원에 거래된 점을 고려하면, 평당 약 300만원 이상의 시세 형성 중입니다.

본건(18.81㎡)의 감정가 6,300만원은 약 335만원/㎡ 수준으로, 이는 인근 신축 빌라의 시세와 유사한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

그러나 동일 건물과의 시세 괴리가 크므로, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 적정 시세 범위는 동일 건물 거래가(3,200만원)와 감정가(6,300만원)의 중간 지점, 또는 인근 신축 시세(약 300만원/㎡)를 적용하여 18.81㎡ * 300만원/㎡ = 약 5,643만원을 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황, 명도 가능성 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 감정가 6,300만원은 상한선으로 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.