나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584240 [1] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 지1층 비124호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "인천푸른나래공원" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 지식산업센터, 일반공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통
이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 지1층 비124호로서,
2017년 03월 10일 사용승인되었으며,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 지식산업센터 지원시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지식산업센터
지원시설(제1종, 제2종 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한
구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업
단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경584240 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1, 인천표면처리센터 공장동 지1층 비124호

용도: 지식산업센터, 지식산업센터 지원시설 (제1종, 제2종 근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적및건물정보

토지면적: 74.53㎡ (약 22.54평)

토지지분: 74.53㎡ (약 22.54평)

건물면적: 229.50㎡ (약 69.43평)

건물지분: 229.5㎡ (약 69.43평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 지하 1층 비124호

사용승인일: 2017년 03월 10일

1.3. 감정가및매각정보

감정가: 817,000,000원

총 채권액 (등기부 기준): 709,768,975원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "인천푸른나래공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 일반공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

부지 북동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

집합건물 등기부요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기 말소(이광철) 기록이 있습니다.

국민은행 근저당권 696,000,000원 (2021-05-27 접수)이 말소기준권리입니다.

이후 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매 613,339,926원 (2024-12-24 접수)이 등기되었습니다.

신용보증기금 가압류 13,768,975원 (2025-02-03 접수)도 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 조사 결과 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2021-05-27 접수)입니다.

3.4. 인수/소멸권리

본 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

대상 물건은 지식산업센터 내 지원시설(근린생활시설)로 이용 가능하며, 복합 상가 및 업무 시설 밀집 지역에 속해 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 자체 소비 및 외부 유입이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인천광역시 서구 오류동 일대는 주거, 산업, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 대형 공원(인천푸른나래공원) 및 녹지 공간이 존재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

상업 시설, 금융기관, 관공서 등은 차량 이동을 통해 접근 가능하며, 이용 편익은 보통 수준입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항및주의사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터 내 지원시설(근린생활시설)로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 적정 면적을 확보하고 있습니다.

유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리관계가 비교적 명확하고 대부분 말소 예정되어 있어 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 개발 계획 및 산업단지 조성 등으로 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자포인트

최근 준공된 지식산업센터 내 지원시설로 안정적인 임대 수요 기대 가능합니다.

적정 감정가 대비 가격 메리트 확보 시, 시세차익 및 임대 수익 동시 추구 가능합니다.

지역 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 존재합니다.

지하 1층에 위치하나, 접근성이 좋고 지원시설 용도로 활용도가 높을 것으로 판단됩니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 817,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건 사례를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 유사 지식산업센터 지원시설의 거래 사례, 공실률, 예상 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리관계 분석 결과에 따라 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.