나이스옥션 법원경매 수원 2025타경500 [5] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""어울림공원"" 북측에 위치하는 상가(다인로얄팰리스4
차)로서, 주위는 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하는바, 대중교통 이용은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 외장석 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등
창호 : 전면 강화유리 등 구조임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황 공실임

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경500 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층211호

건물 명칭: 다인로얄팰리스호매실테라스4차

용도: 근린상가

감정가: 196,000,000원

토지 면적: 7.94㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.9422㎡ (약 2.39평)

건물 면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물 지분: 29.673㎡ (약 8.98평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 내OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 현재 공실 상태임

사용 승인일: 2019년 11월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "어울림공원" 북측에 위치합니다. 주변으로는 주거용 오피스텔, 공동주택, 칠보초등학교 및 호매실중학교 등 교육시설, 홈플러스와 같은 대형 할인매장, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 06일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 2,700,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사정담아, 2022-07-06)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,700,000,000원, 2022-07-06, 말소기준권리)

* 갑4: 압류 (구미세무서장, 2023-05-22)

* 갑6: 임의경매 (내포신용협동조합, 2,582,576,748원, 2025-01-20)

* 갑7: 압류 (수원시, 2025-04-17)

등기부채권 총액: 2,700,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 상가는 주거 밀집 지역에 위치하여 잠재적인 배후 수요가 있는 일반상업지역에 해당합니다. 주변에 오피스텔, 아파트 단지, 교육시설, 대형마트 등이 있어 유동 인구 확보에 유리한 환경입니다.

4.2. 주변 시설

* 대형 할인매장: 홈플러스

* 교육시설: 칠보초등학교, 호매실중학교 등

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 등 대형 마트 접근 용이.

* 교육: 초, 중학교 등 교육 시설 인접.

* 휴식: 어울림공원이 북측에 위치하여 쾌적한 환경.

5.2. 교통 및 접근성

차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 27억원에 달하여, 이는 물건의 가치 대비 높은 수준이며 낙찰 후 잠재적인 재정 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 및 복잡한 권리 관계

집합건물의 특성상 건물 관리에 있어 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다. 또한, 다수의 권리 관계가 존재하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 관련 주의사항

주변에서 풋살장으로 인한 소음 가능성이 제기되었으나, 공원과의 접근성은 좋은 편입니다. 또한, 주변에 1인샵 등 다양한 업종의 소규모 상가들이 분포하고 있습니다. 특이하게 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동의 일반상업지역에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 근린상가입니다. 주변에 대규모 주거 단지와 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 입지 자체는 양호하다고 볼 수 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 매우 높아 경매 절차 및 낙찰 후 부담이 상당할 수 있습니다. 철저한 임대 시장 분석과 권리 관계 재확인을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설입니다.

* 입지: 주거 지역 내 상가로 배후 수요 확보가 기대됩니다.

* 개발 호재: 호매실지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 196,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 및 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 이는 독립적인 시장 조사와 전문가의 추가적인 분석이 필요한 영역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.