나이스옥션 법원경매 수원 2025타경500 [6] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""어울림공원"" 북측에 위치하는 상가(다인로얄팰리스4
차)로서, 주위는 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하는바, 대중교통 이용은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 외장석 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등
창호 : 전면 강화유리 등 구조임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황 공실임

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경500 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 212호

건물명: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차

용도: 근린상가

감정가: 195,000,000원

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.8792㎡ (약 2.38평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.4375㎡ (약 8.91평)

사용승인일: 2019년 11월 22일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내포신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "어울림공원" 북측에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태:

토지는 등고평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측으로 노폭 약 10m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022년 7월 6일 접수)입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 2,700,000,000원이며, 이는 물건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

주요 권리자: 내포신용협동조합(임의경매 채권자), 케이씨유엔피엘대부주식회사(근저당권자) 등이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 오피스텔 및 공동주택이 밀집한 지역에 위치하고 있어, 해당 지역 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 인근에 대형 할인매장(홈플러스) 및 각종 근린생활시설이 있어 유동인구 흡수에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

교육시설: 칠보초등학교, 호매실중학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

편의시설: 홈플러스와 같은 대형 할인매장이 가까이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

녹지공간: "어울림공원"이 북측에 위치하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 물건이 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 리스크를 감안한 임대 전략 수립이 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 27억원에 달하여 감정가(1.95억원) 대비 매우 높습니다. 이는 낙찰가율이 낮을 경우 채권자의 손실이 불가피하며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 낙찰가의 적정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과가 본 물건의 낙찰가나 진행에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당되어 향후 개발이나 사업 확장 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행하였으나, 일반적으로 보고서에 명시될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 상가 건물로, 공원, 학교, 대형마트 등 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 나쁘지 않습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 투자 시 수익률 분석과 리스크 관리가 중요합니다. 공실 리스크와 높은 부채 부담을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축급 상가 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

우수한 주변 환경: 공원, 학교, 마트 등 생활 편의 시설 접근성이 높아 잠재적 수요가 있습니다.

편리한 교통: 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용도 가능합니다.

낮은 감정가 대비 입지: 현황 공실 및 높은 채권 총액을 반영하여 감정가가 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 향후 낙찰가율 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

건물 전용면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

평당 감정가: 약 21,885,521원/평

예상 입찰가는 현재 물건의 공실 상태, 높은 채권 총액, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 따라서 감정가 대비 보수적인 접근을 추천합니다.

추정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 임장 활동, 주변 상권 및 부동산 시세 조사, 권리 분석 등에 대한 면밀한 재확인을 거쳐 보수적으로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.