나이스옥션 법원경매 수원 2025타경500 [4] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""어울림공원"" 북측에 위치하는 상가(다인로얄팰리스4
차)로서, 주위는 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하는바, 대중교통 이용은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 외장석 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등
창호 : 전면 강화유리 등 구조임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황 공실임

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경500 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내포신용협동조합

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 113호

용도: 근린상가

건물명: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차

사용승인일: 2019년 11월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물

1층, 113호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 334,000,000원

토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 위치하며, "어울림공원" 북측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주거용 오피스텔, 공동주택, 칠보초등학교 및 호매실중학교 등 교육시설, 홈플러스와 같은 대형 할인매장, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변 도로 상황은 북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (호매실지구)

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 공공주택지구 (공공주택 특별법)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 1번 신탁등기 말소(2022-07-06 접수), 근저당권(2022-07-06 접수, 말소기준권리), 압류(2023-05-22 접수), 임의경매개시결정(2025-01-20 접수), 압류(2025-04-17 접수) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준 권리

말소기준권리는 2022년 07월 06일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,700,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 물건 명세서에도 공실 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 금곡동 1125-1번지 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 호매실지구 지구단위계획구역에 포함됩니다. 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설, 대형 할인매장, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

4.2. 주변 주요 시설

* 대형 할인매장: 홈플러스 서수원점

* 교육시설: 칠보초등학교, 수원금곡초등학교, 호매실중학교, 호매실고등학교 등

* 문화/휴식: 어울림공원, 물향기공원, 호매실 체육센터 (건립 예정), 빛누리아트홀

* 기타 편의시설: 롯데시네마, 다양한 음식점, 패스트푸드점, 병원, 헬스장, 카페 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 상권 잠재력

주변에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 홈플러스와 같은 대형 편의시설과 다양한 근린생활시설이 집중되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 호매실역(신분당선)이 304m 거리에 예정되어 있어 향후 역세권 프리미엄도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홈플러스 서수원점, 노브랜드 호매실3호점 등 대형 마트와 다양한 소매점, 음식점, 카페, 병원, 헬스장, 영화관(롯데시네마) 등 일상생활에 필요한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 칠보초등학교, 수원금곡초등학교, 호매실중학교, 호매실고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

'어울림공원'이 북측에 인접해 있으며, 물향기공원 등 녹지 공간을 통해 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 칠보산과 이어지는 수변공원 등 자연친화적인 환경도 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재무 리스크

등기부상 채권 총액(약 27억원)이 감정가(약 3.34억원)를 훨씬 초과하고 있어, 경매 절차 상 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다. 이는 낙찰 시 인수되는 권리가 없음에도 불구하고, 채무 자체가 매우 큰 규모임을 시사합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 물건은 공실 상태입니다. 따라서 낙찰 후 임차인을 유치하기 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 안정적인 임대 수익을 확보하기까지 공실 발생에 따른 위험을 감수해야 합니다.

6.3. 법규 및 규제

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 공공주택지구 지정으로 인한 향후 개발 계획 등에 따른 영향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동의 다인로얄팰리스호매실테라스4차 내 1층 근린상가로, 상업지역에 위치하며 홈플러스, 학교, 공원 등 다양한 편의시설과 녹지 공간을 갖춘 비교적 양호한 입지 조건을 지니고 있습니다. 또한, 호매실역(신분당선) 예정으로 미래가치 상승 가능성도 내포하고 있습니다. 그러나 상당한 규모의 채권 총액과 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 매각으로 인한 권리 소멸은 명확하나, 공실 해소를 위한 전략 수립 및 시장 상황 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 상업지역 내 위치

* 홈플러스, 학교, 공원 등 풍부한 생활 인프라 및 쾌적한 주거 환경

* 호매실역(신분당선) 예정에 따른 향후 개발 가능성 및 역세권 프리미엄 기대

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보를 바탕으로 산정하기에 한계가 있습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 현장 조사, 주변 상권의 실제 임대 시세 및 공실률 분석, 향후 공실 해소를 위한 마케팅 전략 수립, 그리고 현재 시장 상황 및 경매 시장의 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 인수되는 보증금이 없다는 점과 현재 공실 상태인 점을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 낙찰가를 결정해야 할 것입니다. 투자자 본인의 리스크 감수 수준과 투자 목표에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.