나이스옥션 법원경매 수원 2025타경500 [2] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""어울림공원"" 북측에 위치하는 상가(다인로얄팰리스4
차)로서, 주위는 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하는바, 대중교통 이용은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 외장석 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등
창호 : 전면 강화유리 등 구조임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황 공실임

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경500 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층106호

용도: 근린상가

감정가: 575,000,000원

토지면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

토지지분: 11.6432㎡ (약 3.52평)

건물면적: 43.50㎡ (약 13.16평)

건물지분: 43.5㎡ (약 13.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 22일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "어울림공원" 북측에 위치합니다.

* 주변은 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

* 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

* 북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 관련 정보

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.07.06. 접수, 채권액 2,700,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사정담아)

* 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 갑4 압류 (구미세무서장)

* 갑6 임의경매 (내포신용협동조합)

* 갑7 압류 (수원시)

위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건 보고서 작성일 기준, 해당 물건은 공실 상태입니다. 따라서 임차인으로부터 인수해야 할 권리나 대항력 있는 임차인은 현재 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액

* 2,700,000,000원

1.3. 상권분석

물건 개요

* 본 물건은 다인로얄팰리스호매실테라스4차 건물 내 1층 106호 근린상가입니다.

* 해당 건물은 2019년 11월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 8층 건물입니다.

주변 상권 특성

* 주거 밀집 지역에 위치하여 오피스텔, 공동주택 등의 배후 수요가 풍부합니다.

* 칠보초등학교, 호매실중학교 등 교육 시설과 홈플러스와 같은 대형 할인매장이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

현황

* 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

* 인근에 대형 할인매장(홈플러스 등)과 다양한 소매점, 음식점 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설

* 칠보초등학교, 호매실중학교 등 초, 중학교가 근거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

공원 및 녹지

* "어울림공원"이 북측에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크

* 현재 물건이 공실 상태로, 낙찰 후 공실 해소까지 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 신속한 임차인 모집 전략이 필요합니다.

높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 27억원으로 높으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

시설 유지보수

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물이나, 상가 건물의 특성상 향후 운영 과정에서 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실지구 내 일반상업지역에 위치한 신축 상가로, 풍부한 배후 수요와 우수한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 칠보초등학교, 호매실중학교, 홈플러스 등 주요 시설이 인접하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 현재 공실 상태이나, 이는 신규 임차인 확보를 통해 충분히 극복 가능하며, 신축 건물의 장점을 활용하여 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다. 부동산 임의경매로 진행되어 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 상가

* 2019년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어 상품성이 우수하며, 임차인 유치에 유리합니다.

뛰어난 입지

* 호매실지구 중심 상업지역에 위치하여 접근성이 좋고, 풍부한 주거 단지를 배후로 하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

지역 개발 잠재력

* 호매실지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

경매 메리트

* 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 575,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정

* 본 물건은 현재 공실 상태임을 감안하여, 낙찰 후 공실 해소 기간 및 예상 임대료 수준을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 상권의 활성화 정도, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정밀 분석을 기반으로 산정해야 하며, 감정가를 기준으로 낙찰 후 추가적인 비용(수리, 인테리어 등) 및 예상 공실 기간을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.