나이스옥션 법원경매 수원 2025타경500 [3] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""어울림공원"" 북측에 위치하는 상가(다인로얄팰리스4
차)로서, 주위는 주거용 오피스텔, 공동주택, 교육시설(칠보초등학교, 호매실중학교 등), 대형 할인매장(홈플러스 등) 및 각종 근린생활시설 등 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하는바, 대중교통 이용은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물로서,
(사용승인일 : 2019.11.22)

외벽 : 외장석 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등
창호 : 전면 강화유리 등 구조임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황 공실임

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과를 반드시 추가하여 최종적인 판단을 내리시길 권고드립니다.

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경500 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층112호

용도: 근린상가

감정가: 365,000,000원

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 내포신용협동조합

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건물

사용승인일: 2019년 11월 22일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 수원시 권선구 금곡동에 위치하며, "어울림공원" 북측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주거용 오피스텔, 공동주택, 칠보초등학교 및 호매실중학교 등 교육시설, 홈플러스와 같은 대형 할인매장, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.07.06. 접수, 채권액 2,700,000,000원)

* 주요 등기사항 요약:

갑2. 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사정담아)

을1. 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

갑4. 압류 (구미세무서장)

갑6. 임의경매 (내포신용협동조합) - 본건 경매개시결정

갑7. 압류 (수원시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음. 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 본 건은 현재 공실 상태로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 입지:

수원시 권선구 금곡동에 위치한 상가로, 주거 단지 내에 자리하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 주변 상업시설:

인근에 오피스텔, 공동주택, 학교, 대형마트 등이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 현황:

공부상 근린생활시설이나, 현재 공실 상태입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설:

칠보초등학교, 호매실중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설:

홈플러스와 같은 대형 할인매장이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. "어울림공원"이 인접해 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크:

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 신규 임차인 확보까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약 체결 및 관리에 대한 계획이 필요합니다.

* 높은 채무 규모:

등기부채권 총액이 27억 원에 달하여, 채권 총액이 높은 편입니다. 이는 담보 가치 대비 채무 부담이 클 수 있음을 시사합니다.

* 작은 토지 지분:

건물 면적 대비 토지 지분(약 2.63평)이 매우 작은 편입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실지구에 위치한 신축(2019년 준공) 상가로, 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 접근성이 우수하여 입지 자체는 양호합니다. 현재 공실 상태이나, 지역 내 수요를 고려할 때 향후 임차인 확보 가능성이 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 현재 공실 상태는 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물로 깔끔한 상태 유지.

* 호매실지구 내 일반상업지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 주거 단지 내 근린상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 365,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 292,000,000원 ~ 328,500,000원

*상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산정한 수치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 면밀한 시세 분석 및 수익성 검토가 선행되어야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.