나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3316 [1] 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 104동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장"남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 서측 근거리에 지하철8호선 "암사역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지?? 6층 건물(104동) 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2020.09.04)
외 벽: 외장 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 샷시창호임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대: 후첨"내부구조도"참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 5개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본간 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2023년10월16일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5789)에 따라 주택임차권(확정일자:2021년9월9일, 임차보증금:240,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울동부지방법원 2024타경3316 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보 및 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3316 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 484-9 한솔빌리지 104동 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정평가액: 283,000,000원

토지면적: 26.44㎡ (약 8.00평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서형주

1.1. 1. 건물 상세

건물명: 한솔빌리지 104동 502호

구조: 철근콘크리트구조 (평스라브)

층수: 5층 / 총 6층

사용승인일: 2020년 09월 04일

1.1. 2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "강동종합시장" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 쾌적한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

또한, 서측 근거리에는 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

* 채권자 겸 임차인: 서형주 (강제경매 신청인)

* 주택임차권: 서형주 (보증금 240,000,000원, 확정일자 2021.09.09, 전입일자 2022.01.25, 대항력 있음)

* 말소기준권리: 갑6 (주택도시보증공사의 가압류, 2023.08.28 접수)

1.3. 2. 인수되는 권리

등기부등본상 주택임차권(을1)은 "인수"로 기재되어 있습니다.

이는 임차인 서형주의 보증금 240,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

이로 인해 매수인의 실질적인 부담 금액이 증가할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 이 점을 숙지해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 부분은 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 시사하나, '을1' 등기상의 '인수' 표기는 여전히 주의가 필요한 사항입니다.

1.3. 3. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5: 소유권이전 (신솔이, 2021.10.18)

* 을1: 주택임차권 (서형주, 240,000,000원, 2023.10.17 접수, 인수)

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 252,000,000원, 2023.08.28 접수, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (서형주, 240,000,000원, 2024.11.19 접수, 본 경매 사건)

* 갑8: 압류 (강동구, 2025.04.15 접수, 말소)

등기부채권 총액: 492,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설

본건은 "강동종합시장" 인근에 위치하여 시장을 비롯한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변은 주거지대로서 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주거환경

대부분 단독, 다세대 주택 및 공동주택으로 이루어진 주거지역으로, 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

강동종합시장을 중심으로 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 교육 및 의료시설

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 인근 교육 및 의료시설에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 추가적인 주변 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 존재

서형주 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 240,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

1.6. 2. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건폐율 및 용적률, 층수 등에 제한이 있습니다. 또한, 비행안전제3구역, 대공방어협조구역 등은 건축 행위에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. (자체 조사 기준)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 도시형생활주택으로, 지하철 8호선 암사역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 해당합니다. 주거 환경 또한 쾌적한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 서형주가 존재하며, 그의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분이며, 실제 인수 여부 및 금액에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본건의 투자 가치는 인수될 보증금의 규모와 함께 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신식 건물에 해당합니다.

* 편리한 교통: 지하철 8호선 암사역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하며 시장 접근성도 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택이 2020년 5월에 308,500,000원(29.97㎡)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 283,000,000원으로, 이를 면적으로 환산 시 약 3,113만원/평 수준입니다. 유사 거래 사례의 평당 가격(약 3,400만원/평)과 비교할 때, 본건의 감정가는 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 본건에는 보증금 240,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 만약 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다면, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 매수인의 실질 부담액이 됩니다.

이를 고려할 때, 총 부담액이 주변 시세를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하되, 인수 보증금 부담이 없다고 확정되는 경우에 한해 주변 시세를 고려한 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 283,000,000원 ~ 300,000,000원

(단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 입찰가는 현저히 달라질 수 있으며, 인수 시에는 더 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.