나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60234 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔 등의 공동주택 및 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "아차산역(지하철 5호선)", "군자역(지하철 5,7호선)"이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서,
외벽 : 치장벽돌, 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 중곡동 117-12
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 중곡동 117-32
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이나 등기사항전부증명서상 임차권(임차보증금 210,000,000원) 설정되어 있음.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60234 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

* 토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

* 토지지분: 9㎡ (약 2.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

* 건물지분: 14.27㎡ (약 4.32평)

* 건물 제시외면적: 15.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

* 주의사항: 제시외 건물 포함, 내부확인 불가

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 남동측 인근

* 주위환경: 다세대주택, 오피스텔, 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거용으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "아차산역", 5, 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편임.

* 토지: 2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 8일 접수된 남기출의 근저당권 (을1)임.

* 주요 권리내역:

* 김희주 소유권보존 (갑1), 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 남기출 근저당권 (을1, 240,000,000원, 2022-12-08 접수, 말소기준)

* 양성민 주택임차권 (을2, 210,000,000원, 2024-01-02 접수, 전입 2021-12-27, 확정 2021-12-23) - 인수 대상 (말소: 인수)

* 서울보증보험 가압류 (갑8, 845,937,976원, 2023-10-06 접수, 말소)

* 주택도시보증공사 가압류 (갑9, 690,000,000원, 2024-06-04 접수, 말소)

* 양성민 강제경매 (갑10, 221,207,670원, 2024-08-22 접수, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-27

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2024-01-02

* 대항력: 있음

* 특이사항: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 있을 것으로 예상되며, 상업시설 이용이 용이한 입지임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "서울용마초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리함.

* 교통시설: 지하철 5호선 "아차산역"과 5, 7호선 "군자역"을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 을구 2번 순위 임차권자인 양 씨의 보증금 210,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 초과할 수 있는 중요한 위험 요소임.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 등을 확인할 수 없었으므로, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 15.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 법적 문제나 관리 비용 발생 여부를 확인해야 함.

* 권리관계 복잡성: 여러 건의 가압류가 존재했으며, 강제경매로 진행된 점 등으로 보아 채무자의 재정 상태에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 광진구 중곡동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편임.

* 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점임.

* 내부 상태 확인이 불가능한 점과 제시외 건물 포함 등도 추가적인 고려 사항임.

* 임차 보증금 인수 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 주변 지역의 지속적인 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력.

* 안정적인 주택 시장에서 비교적 소형 면적으로 투자 접근성이 용이. (단, 임차인 리스크 해소 시)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 230,000,000원 (2억 3천만원)임.

* 최근 인근 다세대주택 거래 사례(107-62, 19.93㎡, 2026년 7월 거래, 245,000,000원)를 고려할 때, 건물 면적 14.27㎡ (약 4.32평)의 본건의 시장 가치는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됨.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 인수될 경우, 실제 매수인의 총 부담액은 낙찰가 + 210,000,000원이 되므로, 이를 반드시 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 인수되는 보증금 총액이 0원이라는 점과 내부 확인 불가, 제시외 건물 포함 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근 시 200,000,000원 ~ 210,000,000원 수준의 입찰가를 고려할 수 있음.

* 최종적으로, 임차보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰가를 단정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.