나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64861 [1] 서울특별시 송파구 장지동 881 아이온스퀘어 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 "서울위례별초등학교" 북서측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 대단지아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는
지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층/지상 12층 건물 내 제1층 제117호외 1개호로서,
기호(가), (나)
외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바 닥 : 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(가) 판매시설(상점(공실)),
기호(나) 인근 호수와 벽체 구분없이 제2종근린생활시설(일반음식점((공실)) 등으로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기시설, 에스컬레이터시설,
지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2013-10-28), 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)
(2020-07-07)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-07)(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(분양계약서상 대지면적은 9.69㎡임. 다만, 이 건 대지는 지적정리 등의 사유로 인하여 지분비율의 증감이 있을 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64861 (1)

• 소재지: 서울특별시 송파구 장지동 881 아이온스퀘어 1층 117호

• 용도: 근린상가

• 감정가: 1,330,000,000원

• 토지면적: 3875.00㎡ (약 1172.19평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 유아이제삼십삼차유동화전문 유한회사

• 특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 "서울위례별초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

• 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

• 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 12층 건물 내 제1층 제117호에 해당합니다. 건물 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 타일 붙임 마감, 창호는 강화유리 창호 등으로 구성되어 있습니다.

• 토지 형상 및 이용상태

대상 물건 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 "상업용 건부지"로 이용 중에 있습니다.

• 인접 도로상태

물건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로1류(폭 20m-25m)(저촉)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

• 건축물대장 정보

건축물대장상 본 건물은 '아이온스퀘어'로, 주용도는 판매시설(상점) 및 교육연구시설(학원) 등이며, 2017년 6월 2일에 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 2월 2일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

• 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리(신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 채권총액은 1,604,721,365원으로 파악됩니다.

• 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

• 임차인 현황

본 물건에 대한 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

• 위례신도시의 상권 특성

위례신도시는 서울 송파구와 인접한 수도권 신도시로, 입지적 강점에도 불구하고 일부 상권에서는 높은 공실률과 임대료 부담 문제가 제기되고 있습니다. 이는 과도한 분양가 및 기대치, 교통망 확충 지연 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

• 본 물건(아이온스퀘어)의 상권 입지

아이온스퀘어는 위례신도시 핵심 지역, 특히 서울 송파구 행정구역 내에 위치하며, 계획된 트램역, 휴먼링, 수변공원 등과 인접하여 유동인구 확보에 유리한 입지를 갖춘 것으로 평가됩니다. 또한, 주변 대단지 아파트와 서울위례별초등학교 등 배후 수요가 풍부한 점도 긍정적인 요인입니다.

• 용도 및 잠재력

건축물대장상 판매시설, 교육연구시설(학원) 등으로 복합 용도가 가능하여, 다양한 업종의 입점이 가능합니다. 현재 일부 호실이 공실 상태이나, 상권 활성화 시 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

5. 생활정보

• 교육 환경

단지 북서측 인근에 서울위례별초등학교가 위치하며, 이 학교는 학군 내에서 우수한 평가를 받고 있습니다.

• 편의 및 문화시설

주변에 공원, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

• 대지권 미등기

본 건은 대지권이 미등기 상태입니다. 분양계약서상 대지면적은 9.69㎡이나, 지적 정리 등의 사유로 향후 지분 비율에 변동이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며, 대지사용권 자체는 존재하는 것으로 보입니다. 취득 시 정확한 권리 관계 및 추후 등기 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

• 유동화물건

본 건은 유동화 전문 회사로부터 경매가 개시된 유동화 물건입니다. 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으므로, 진행 과정에 대한 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

• 현재 공실 상태

건물 이용 상태 상 일부 호실(판매시설, 일반음식점)이 공실로 파악되었습니다. 이는 초기 임대 수익 발생 시점에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 토지이용계획상 저촉

중로1류(폭 20m-25m) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축물 이용이나 증축 등과 관련하여 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 위례신도시의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 서울시 행정구역에 속한다는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 함께 아이온스퀘어 자체의 상권 집객력 및 개발 잠재력이 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 대지권 미등기 상태와 일부 상권의 높은 공실률은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

• 서울 송파구 위례신도시 내 핵심 상업 지역 위치 (서울시 편입 효과)

• 대규모 아파트 단지 및 초등학교 인접으로 인한 풍부한 배후 수요

• 아이온스퀘어 자체의 집객력 및 미래 가치 상승 잠재력

• 모든 인수 부담 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계

• 잠재적 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

• 감정가: 1,330,000,000원

• 본 물건의 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례, 위례신도시 전반의 상가 시장 동향, 본 물건의 현재 공실 상태 및 향후 임대 가능성, 명도 비용, 추가적인 권리 분석 및 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

• 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 미등기 문제와 위례신도시 상권의 전반적인 상황을 감안하여 보수적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다.

• 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.