나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64861 [2] 서울특별시 송파구 장지동 881 아이온스퀘어 11층1113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 "서울위례별초등학교" 북서측 인근에
위치하며, 대상물건 인근은 대단지아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는
지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아
일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 4층/지상 12층 건물 내 제1층 제117호외 1개호로서,
기호(가), (나)
외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바 닥 : 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(가) 판매시설(상점(공실)),
기호(나) 인근 호수와 벽체 구분없이 제2종근린생활시설(일반음식점((공실)) 등으로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기시설, 에스컬레이터시설,
지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2013-10-28), 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)
(2020-07-07)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2020-07-07)(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(분양계약서상 대지면적은 14.06㎡임. 다만, 이 건 대지는 지적정리 등의 사유로 인하여 지분비율의 증감이 있을 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
인근 호수와 벽체 구분없는 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경64861 (2)

* 소재지: 서울특별시 송파구 장지동 881, 아이온스퀘어 11층 1113호

* 용도: 근린상가 (판매시설, 제2종근린생활시설)

* 건물 규모: 지하 4층 / 지상 12층 건물 중 11층 1113호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 연도: 사용승인일 2017년 06월 02일

* 감정가: 384,000,000원

* 토지 면적: 3,875.00㎡ (약 1,172.44평) (건물 전체 대지 면적)

* 토지 지분: 0㎡ (별도 명시)

* 건물 면적: 68.68㎡ (약 20.78평) (전유 면적)

* 건물 지분: 68.68㎡ (약 20.78평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 장지동 소재 "서울위례별초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 이용 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 접근성: 본건 서측 및 북측으로 왕복 4차선 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역이며, 도로 저촉 및 각종 법규(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구)의 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 02월 02일자 중소기업은행 근저당권 (을1)입니다.

* 말소 내역: 위 근저당권 외 다수의 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등기가 존재하며, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (등기부채권 총액: 1,607,916,495원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사지함 (주 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,760,000원

* 전입/사업일자: 2018년 07월 02일

* 대항력: 없음 (인수 보증금 없음)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 본건은 근린상가로, 건축물 정보상 판매시설(상점) 및 교육연구시설(학원) 등으로도 활용 가능합니다. 현재는 판매시설(상점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중이었으나, 현재 공실 상태입니다.

* 상권 특징: "서울위례별초등학교" 인근의 복합 상권에 위치하며, 대단지 아파트와 배후 상업시설, 교육 시설이 혼재되어 있습니다. 이는 안정적인 유동인구와 잠재 고객 확보에 긍정적인 요소입니다.

* 건물 내 위상: 아이온스퀘어는 지하 4층, 지상 12층 규모의 집합 건물로, 총 320호가 입주 가능한 상업 및 업무 시설입니다. 11층에 위치하여 가시성 및 접근성 측면에서 일부 제약이 있을 수 있으나, 건물의 현대적인 시설은 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울위례별초등학교, 다수의 근린생활시설, 대단지 아파트 단지, 공원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통망: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 역시 일반적인 수준으로 평가됩니다.

* 건물 부대시설: 본 건물은 기본적인 위생/급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기, 에스컬레이터, 지하 주차장 등 현대적인 부대시설을 갖추고 있어 이용 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 분양계약서상 대지면적은 14.06㎡이나, 향후 지적 정리 등에 따라 지분 비율 변동 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사 및 재산권 관리에 있어 잠재적인 복잡성을 야기할 수 있습니다. 다만, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 평가되었습니다.

* 공실 상태: 현재 본건은 인근 호수와 벽체 구분 없이 공실 상태로, 빠른 시일 내 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 비용 투자가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 시사하며, 이는 채권 회수 절차가 신속하게 진행될 가능성을 내포합니다.

* 이용 제한: 토지이용계획 상 중로1류(폭 20m-25m)에 저촉되는 부분이 있으며, 군사 관련 구역(대공방어협조구역, 비행안전제6구역), 산지 관련 구역(공익용산지, 보전산지), 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 송파구 위례신도시 내 아이온스퀘어 상가로, "서울위례별초등학교" 북서측에 위치하여 교육 시설 및 대단지 아파트 인접으로 인한 잠재적 수요가 기대되는 입지입니다. 건물 자체는 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 다수의 상업 용도로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 대지권 미등기 상태, 현재 공실인 점, 그리고 복합적인 토지 이용 제한 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담은 없으나, 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위례신도시의 성장 잠재력: 서울 동남권의 신흥 주거 및 상업 지역으로 지속적인 개발과 인구 유입이 예상됩니다.

* 배후 수요 확보: 인근 대단지 아파트와 학교 등은 고정적인 유동인구를 제공합니다.

* 다양한 활용 가능성: 판매시설, 일반음식점 외 교육연구시설(학원) 등 다양한 용도로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 건물 자체의 인프라: 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 등 건물 부대시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 384,000,000원입니다. 현재 공실 상태이고 대지권 미등기라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 공실 및 대지권 미등기 리스크를 반영하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 공실 해소 가능성, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

(참고: 인수되는 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.