나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50098 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 175-75 예림스마트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울중마초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 중곡역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2021.01.05.)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히,
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50098 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 175-75 예림스마트빌 3층301호 (도로명: 서울특별시 광진구 동일로78길 49-9)

* 토지 면적: 29.70㎡ (약 8.99평)

* 건물 면적: 53.90㎡ (약 16.31평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

* 사용 승인일: 2021년 01월 05일

* 주요 용도: 다세대주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 권리관계

* 채권자: 주택도시보증공사

* 등기부상 말소기준권리: 갑3 압류 (국민건강보험공단, 2022.02.07)

* 인수되는 권리: 을3 주택임차권 (김민수) - 보증금 455,000,000원 전액 인수 조건

1.3. 평가/감정가

* 감정가: 482,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* "서울중마초등학교" 북동측 인근에 위치

* 주변: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 혼재 지역 (환경 보통)

2.2. 교통망

* 인근 버스정류장 및 지하철 7호선 중곡역 소재 (대중교통 상황 보통)

* 차량 출입 가능

2.3. 인접 도로

* 대상 물건 동측으로 노폭 약 4m 도로에 접함

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사(김민수)

* 보증금: 455,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-21

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2023-06-02

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 함.

* * 김서우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-11

* 대항력: 없음

* 비고: 배당받을 권리가 없어 대항력이 없음.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑3 압류 (국민건강보험공단, 2022.02.07)

* 인수되는 권리: 을3 주택임차권 (김민수, 2023.06.02 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을3 주택임차권. 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 등기부채권 총액: 455,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 예림스마트빌은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 총 8세대로 구성된 다세대주택임.

4.2. 업종 분포

* 일반적으로 주거지역 내 근린생활시설이 분포하므로, 소규모 상점, 음식점, 학원 등이 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인근에 서울중마초등학교가 위치하여 도보 통학 가능.

5.2. 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 지하철 7호선 중곡역 주변으로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

5.3. 의료시설

* 지역 의원급 의료시설은 존재할 것으로 예상되나, 종합병원 등 대형 의료시설 정보는 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수)

* 을구 3번 주택임차권(김민수)은 대항력이 있으며, 보증금 455,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인임. 현재 등기부상 채권 총액 및 경매 신청 금액이 455,000,000원으로, 임차인이 보증금 전액을 배당받기 어려울 가능성이 높음.

6.2. 공동담보

* '공동담보' 특이사항이 있으나, 구체적인 정보가 없어 본 물건 자체의 권리 분석에 직접적인 영향 판단은 어려움.

6.3. 기타 (혐오시설 검색)

* "서울특별시 광진구 중곡동 175-75 주변 혐오시설" 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 없었음.

* 토지이용계획상 "가축사육제한구역", "과밀억제권역", "한강 폐기물매립시설 설치제한지역" 등이 포함되어 있으나, 이는 일반적인 규제사항임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로서 물리적 상태는 양호할 것으로 예상되나, 4억 5천 5백만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 매우 큰 리스크임.

* 감정가는 4억 8천 2백만원이나, 인수되는 보증금 4억 5천 5백만원을 고려하면 실질적인 취득 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됨.

* 따라서, 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 잔액 인수 여부 및 예상 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 무엇보다 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 상대적으로 낮은 수리/명도 부담 (단, 임차인 상황 변수 고려 필요).

* 인수되는 보증금을 제외한 실질 투자금액이 시장 가치 대비 매우 낮아질 가능성.

* 서울시 광진구라는 입지적 장점.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중, 본 물건과 유사한 면적(53.90㎡) 및 연식(2021년 준공)을 고려할 때, 2014년 준공된 54.13㎡ 면적의 '백악관village'가 470,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 이보다 더 신축임을 감안하면, 실질적인 시장 가치는 470,000,000원 ~ 480,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 455,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 따라서, 총 지출 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

* 이 총 지출 비용이 본 물건의 실질 시장 가치(약 470,000,000원 ~ 480,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 입찰가 <= 시장 가치 - 인수 보증금

* 입찰가 <= (470,000,000원 ~ 480,000,000원) - 455,000,000원

* 입찰가 <= 15,000,000원 ~ 25,000,000원

* 안정적인 낙찰을 위해, 예상 시장 가치 상단인 480,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하면,

* 예상 입찰가: 25,000,000원

* 이 경우, 총 지출 비용은 25,000,000원 (입찰가) + 455,000,000원 (인수 보증금) = 480,000,000원이 됩니다. 이는 시장 가치 수준으로, 추가적인 시세 차익을 얻기 위해서는 더 낮은 입찰가 혹은 더 높은 시장 가치 평가가 필요합니다.

* 따라서, 입찰가는 15,000,000원에서 25,000,000원 사이에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 권고 입찰가: 25,000,000원

* (총 예상 지출액: 480,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.