나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67001 [1] 부산광역시 부산진구 서전로68번길 24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2025.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 부산도시철도 2호선 전포역 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택, 점포, 다가구주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 세장형 토지로서 주상용으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 6m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외 건물 등이 소재하나 토지는 감정평가 목적을 고려하여 제시외 건물 소재를 감안하지 아니하고 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블럭조 스라브지붕 2층 건(사용승인일: 1970.05.12)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감

이용상태

주택 및 점포 겸용으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 기호 (가)-(바)가 소재하나 이는 별도로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 독립된 건물이 소재하나 이는 별도로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 일부는 인접 토지에 과재되어 건축된 것으로 추정되는바, 정확한 면적 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
감정평가서에 따르면, "본건 건물(제시외 건물 등 포함)은 인접 토지(305-32)에 과재되어 있는 것으로 추정되는 바, 인접 토지 전용면적 확인을 위해서는 정확한 경계측량을 요합니다."라고 기재되어 있음.
건축물대장에 따르면, 본건 건물 중 일부는 '위반건축물'로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67001 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 서전로68번길 24 (전포동)

용도: 근린주택 (건축물표제부상 제1종근린생활시설, 점포, 주택 겸용)

감정가: 1,212,347,000원

토지면적: 105.50㎡ (약 31.9평)

토지지분: 105.5㎡ (약 31.9평)

건물면적: 56.20㎡ (약 17.0평)

건물지분: 56.2㎡ (약 17.0평)

건물 제시외면적: 100.00㎡ (별도 평가)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

사용승인일: 1970.05.12

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 전포동 소재, 부산도시철도 2호선 전포역 북동측 인근 지역에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 소규모 공동주택, 점포, 다가구주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로: 본건 남동측으로 폭 6m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

선순위 권리:

* 토지 등기부상:

* 갑4: 김원백 (부산지방법원 2024카단298) 가처분 (인수 대상) - 가처분권자가 신청채권자이며, 의견서에 따르면 매각 시 신청채권자 본인이 말소할 예정이라고 합니다.

* 을1: 최영미 근저당권 (500,000,000원) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부상:

* 갑3: 김원백 (부산지방법원 2024카단298) 가처분 (인수 대상) - 상기 토지 가처분과 동일한 권리입니다.

* 을1: 최영미 근저당권 (500,000,000원) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황 (대항력 있음):

* 김OO: 전입일자 2019-01-02, 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 박진석(피플웍스): 전입일자 2021-09-17, 확정일자 2021-09-17, 보증금 25,000,000원, 차임 1,363,636원.

* 장경숙: 전입일자 1998-03-10, 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 최종화: 전입일자 2013-02-05, 확정일자 2013-02-05, 배당신고일자 2025-02-12, 보증금 15,000,000원.

* 홍정호: 전입일자 2022-07-20, 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상 또는 0원인 경우, 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 위험이 있습니다.)

특이사항: 공유물분할 경매, 선순위 가처분 (매각으로 소멸 예정 의견 있음), 대항력 있는 임차인 다수 존재.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 부산진구 전포동은 전포역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 주택이 밀집해 있어 지역 내 유동인구가 많은 편입니다.

주변 매매/임대 정보 분석:

* 입력된 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 2025년 10월 6,391㎡ 면적의 '소암빌라'가 9,500만원, 2002년식 22.62㎡ 면적의 '신동원2차'가 7,000만원, 2002년식 39.45㎡ 면적의 '진성빌라'가 2026년 4월 11,000만원에 거래되었습니다.

* 이 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건의 근린주택 용도와 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건은 점포와 주택이 혼합된 근린주택으로, 상가 임대 수익과 주택 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 전포역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주요 도로 접근성이 양호하여 차량 이용 시에도 편리합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설과 점포가 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: (별도 조사 필요)

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 시설 변경에 따른 영향은 지속적으로 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 건축물대장상 본건 건물 중 일부가 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물에 대한 시정 명령이나 철거 명령 등이 내려질 경우 상당한 재산상 손실이 발생할 수 있습니다.

토지 과재 추정: 감정평가서에 따르면, 본건 건물이 인접 토지(305-32)에 과재되어 있는 것으로 추정됩니다. 이는 정확한 경계 측량이 필요함을 시사하며, 향후 소유권 분쟁이나 사용 면적 제한 등의 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

대항력 있는 임차인: 등기부상 선순위 가처분 외에, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상이거나 0원으로 기재된 임차인이 있어, 낙찰 시 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

공유물분할 경매: 공유물 분할을 위한 경매 특성상, 물건 자체의 복잡한 지분 관계 및 이해관계자 간의 분쟁 가능성이 일반 경매 물건보다 높습니다.

건물 노후: 1970년 사용승인을 받은 건물로, 건물의 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 수리, 보수, 또는 재건축/리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거 기능이 공존하는 지역에 자리하고 있습니다.

공유물 분할 경매로 진행되는 점, 선순위 가처분, 다수의 대항력 있는 임차인, 그리고 위반건축물 및 인접 토지 과재 추정이라는 중대한 물건 하자를 동시에 가지고 있어, 권리 분석과 현장 조사가 매우 중요합니다.

특히, 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점과 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 정보의 불확실성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 사전 조사와 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 강점: 전포역 인근의 우수한 입지 조건은 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성을 높입니다.

다용도 활용: 점포와 주택이 결합된 근린주택으로, 임대 수익 다각화가 가능합니다.

토지 지분 확보: 105.5㎡의 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

(리스크 해소 시) 재개발/리모델링 잠재력: 건물 노후화 및 각종 하자가 해소된다면, 리모델링 또는 재건축을 통해 가치를 크게 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,212,347,000원

분석:

* 본건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 이 중 일부는 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰 후 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 산정되나, 실제 인수액은 다를 수 있습니다.)

* 위반건축물, 인접 토지 과재 추정 등 중대한 물적 하자는 상당한 수리 비용 및 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

* 주변 다세대 주택 시세(약 7천만 원 ~ 1억 1천만 원)는 본건의 근린주택 가치를 직접적으로 반영하기 어려운 부분이 있습니다.

* 이러한 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

* 위에서 언급된 리스크 요인들을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 8억 5천만 원에서 9억 5천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 본 예상 입찰가는 일반적인 분석에 기반한 것이며, 임차인과의 구체적인 권리 관계 확인, 인접 토지 문제에 대한 법률적 검토, 위반건축물에 대한 시정 비용 산출 등을 거친 후 최종 결정해야 합니다. 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 입찰가를 최종 확정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.