나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10096 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호 아파트 경매

경상남도 진주시 정촌면 삼일로106번길 8 진주 정촌 대경파미르 아파트, 110동 1층103호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10096(진주지원 경매2계). 감정가 308,000,000원, 최저가 215,600,000원. 매각기일은 2026-07-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 10096 [1]
소재지	경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호
도로명주소	경상남도 진주시 정촌면 삼일로106번길 8 진주 정촌 대경파미르 아파트, 110동 1층103호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.20
관할법원	진주지원 경매2계 (055-760-3252)
이용제한	비행안전제6구역(전술), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제3종일반주거지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로3류(폭 12m~15m), (접함)경관녹지, (접함)자연녹지지역, 일반산업단지, 제1종지구단위계획구역, (접함)수변공원, 가축사육제한구역, (저촉)상대보호구역

경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	54.58㎡ (16.51평)
건물면적	84.94㎡ (25.70평)

금액

감정가	308,000,000원
최저가	215,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	21,560,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.08	308,000,000원	유찰
2차	2026.07.20	215,600,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 정촌면 예하리에 소재하는 구분건물(진주정촌대경파미르아파트 110동 1층 103호)로서, 부근은 아울렛, 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등으로 형성되어져 있습니다.
교통상황: 차량 접근 및 출입 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고 려컨대 보통시됩니다.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 1층 103호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 돌붙임 마감. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 하이샷시창호.
이용상태: 아파트로 이용중입니다.
설비내역: 위생설비 및 난방설비, 승강기 설비 등 아파트로서의 제반설비 갖추어져 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.
인접 도로상태등: 단지 북동측 및 북서측으로 차량 진·출입로 개설되어져 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한), 상대보호구역(정촌산업초 등학교(설립예정지)), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 일반산업단 지(정촌)에 속합니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-임차권자 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 진주지원 2026타경10096 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1286 진주정촌대경파미르아파트 110동 1층103호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 103호

* 사용승인일: 2019년 1월 31일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

* 토지지분: 54.5827㎡ (약 16.51평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 84.9426㎡ (약 25.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

* 감정가: 308,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 진주시 정촌면 예하리에 소재하며, 부근은 아울렛, 근린생활시설, 다가구주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 단지 북동측 및 북서측으로 차량 진·출입로가 개설되어 있습니다.

* 인접한 정촌산업단지로 인해 배후 주거지로 기능하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근 및 출입이 자유롭습니다.

* 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

* 말소기준권리: 창원지방법원 진주지원의 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2026.02.13. 접수)

* 소유권 이전 내역: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 임차권 현황:

* 박 (승계인: 주택도시보증공사): 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.02.22., 확정일자 2022.01.12. 로 대항력이 있습니다. 등기부상 을구 9번 임차권으로 등기되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위이고 '인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 안정환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026.01.22. 로 대항력이 있다고 표기되어 있으나, 보증금이 없고 전입일자가 미래인 점 등을 고려할 때 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수 대상 보증금

* 박 임차인의 보증금 280,000,000원은 선순위 임차권으로서 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 채권자(주택도시보증공사)의 채권액(310,587,141원)과 감정가(308,000,000원)를 고려할 때, 경매에서 임차인의 보증금 전액이 배당될 가능성은 낮아 보이므로, 280,000,000원의 보증금 전액을 인수한다고 가정하는 것이 보수적인 접근입니다.

* 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 등기부상 '을구 9번 임차권'의 '인수' 표기 및 물건명세서 상의 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권' 내용과 상충됩니다. 이 부분은 반드시 현장 확인 및 권리 분석 전문가와 상담하여 명확히 해야 합니다.

3.3. 주의사항

* 임차권자 대항력 주의 요함. 특히 박 임차인의 보증금 280,000,000원 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 해당 아파트 단지는 배후 주거단지로서의 기능을 하며, 인근의 아울렛, 근린생활시설 등으로 인해 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 정촌산업단지와의 인접성은 직주근접 효과를 가져올 수 있으나, 산업단지의 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인이 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 총 22개 동, 1,465세대로 구성된 대단지입니다.

* 사용승인일 2019년으로 비교적 신축 아파트에 해당합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육기관

* 아울렛, 근린생활시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육기관으로는 상대보호구역으로 지정된 정촌산업초등학교(설립예정지) 등이 언급되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 박 의 보증금 280,000,000원 인수 가능성입니다. 이로 인해 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 수 있습니다.

* 임차인 정보 간의 상충(인수 보증금 합계 0원 vs. 을구 9번 임차권 인수)으로 인한 불확실성이 존재합니다.

* 인근 산업단지 조성으로 인한 환경적 영향(소음, 분진 등)이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 아파트로 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아 총 취득 비용 부담이 크다는 점이 가장 큰 단점입니다. 입찰 전, 해당 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 관련 내용을 면밀히 조사하고, 인수 시 총 취득 비용이 현재 시장가보다 높아지는 점을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 선순위 임차인의 보증금 문제를 명확히 파악하고, 예상보다 낮은 가격에 낙찰받아 보증금 인수 비용을 상쇄할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

* 신축 아파트라는 점과 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 최근 매매 사례 평균가 (2026년 6월): 약 335,000,000원 (327백만원, 300백만원, 378백만원 사례 평균)

* 인수 보증금 리스크: 280,000,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수해야 하는 상황에서, 총 취득 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 총 취득 비용을 최근 매매 사례 평균가인 335,000,000원으로 맞춘다면, 이론적인 최대 입찰가는 335,000,000원 - 280,000,000원 = 55,000,000원이 됩니다. 이는 감정가보다 현저히 낮은 금액으로, 낙찰 가능성을 높이기 위해 더 낮은 금액으로 입찰할 수도 있습니다.

보수적인 접근과 임차보증금 인수 위험을 고려하여, 입찰가를 55,000,000원에서 100,000,000원 사이로 제시합니다.