나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600271 [1] 대전광역시 유성구 신성동 152-1 대림두레아파트 108동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 신성동 소재 "금성초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "대림두레아파트" 제108동 제2층 제208호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 교육시설 및 연구단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건내 제2층 제208호로서, (사용승인일: 1993.03.27) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 광대로, 중로 및 소로와 접하고 내부진입도로를 이용하여 본건까지 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(금성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대전광역시 유성구 신성동 152-1 대림두레아파트 108동 2층 208호

1.2. 건물 정보

용도: 아파트

건축물대장상 용도: 공동주택 (아파트)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.945㎡ (약 25.70평)

사용승인일: 1993년 3월 27일

1.3. 토지 정보

토지 면적: 49.30㎡ (약 14.91평)

토지 지분: 49.2995㎡ (약 14.91평)

이용 상태: 아파트 부지로 이용중

1.4. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600271 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

1.5. 감정가

270,000,000원 (2억 7천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 유성구 신성동에 위치한 "대림두레아파트"이며, "금성초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 교육시설 및 연구단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 외곽으로는 광대로, 중로, 소로와 접하고 있으며, 내부 진입도로를 통해 단지 내 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류, 소로2류, 중로3류와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금성초등학교), 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역(대덕연구개발특구), 지역균형개발 및 중소기업육성미분류(연구단지) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

본 경매는 신OOOOOO을 채권자로 하여 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장순혁

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 6월 29일

배당신고일자: 2026년 3월 9일

대항력: 있음

3.3. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 22일 접수된 우리금융캐피탈의 가압류(갑6)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매(갑11)는 신한카드 주식회사의 신청으로 이루어졌습니다.

3.4. 말소기준 권리

우리금융캐피탈 가압류 (2024-11-22)

3.5. 인수되는 권리 (위험 요소)

임차인 장순혁은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 보증금 전액이 배당받을 가능성이 높거나, 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 되는 것으로 해석될 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 계약 내용 및 배당 결과에 따라 예상치 못한 권리가 인수될 가능성에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 중심 상권

본 물건은 대규모 아파트 단지에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 근린생활시설

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 식료품, 생활용품 구매 및 각종 서비스를 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 금성초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

주거지 주변의 근린생활시설 및 상권으로 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통 편의

단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 장순혁은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 230,000,000원에 대한 권리를 가집니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 금액은 없을 것으로 예상되나, 배당이 예상가액을 초과하거나 기타 사유로 인해 임차인의 권리가 완전히 소멸되지 않을 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1993년으로, 준공된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 향후 재건축/리모델링 시기 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

대전광역시 유성구 신성동에 위치한 대림두레아파트 108동 2층 208호(전용면적 84.94㎡) 경매 물건입니다. 감정가는 2억 7천만원이며, 강제경매로 진행 중입니다.

7.2. 주요 특징

본 물건은 금성초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 여건이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 주의해야 할 사항입니다. 권리 분석상 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 보이나, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 상승 잠재력

유성구 지역의 지속적인 개발 가능성과 금성초등학교 등 교육 환경을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 실거주 가치

편리한 교통, 교육 시설과의 근접성 등 실수요자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.3. 경매 시세 차익

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(84.945㎡)의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 2026년 4월 15일: 26,000만원

- 2026년 6월 20일: 28,000만원

이는 본 물건의 감정가(27,000만원)와 유사한 수준입니다.

9.2. 권리 분석 기반 고려 사항

대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)은 인수 보증금 합계 0원으로 신고되었으나, 관련 법령 및 배당 상황에 따른 최종적인 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 이러한 불확실성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 27,000만원에서 29,000만원 사이로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 관련 리스크를 충분히 고려한다면, 감정가 수준인 27,000만원에서 보수적으로 접근하거나, 시장 경쟁 상황을 고려하여 28,000만원 내외로 입찰가를 설정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사 결과 및 임차인 관련 추가 정보를 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.