나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600245 [1] 대전광역시 유성구 구암동 613-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성감정 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 빌라, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형으로서 근린생활시설, 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역), 상대보호구역(2024-06-27)(유성고등학교)임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층~4층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
확장발코니 등은 건물에 포함, 수목은 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600245 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 613-7 (신주소: 대전광역시 유성구 유성대로654번길 112)

용도: 다가구주택 (건축물대장상 주용도: 단독주택, 기타용도: 단독주택(다가구주택))

감정가: 1,936,287,480원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 면적 정보

토지면적: 299.50㎡ (약 90.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 515.64㎡ (약 156.0평)

건물 제시외면적: 26.30㎡

토지/건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 4층, 지하 0층

지붕: (철근)콘크리트

사용승인일: 2011년 03월 29일

가구수: 14가구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "유성고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 빌라, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측으로 중로(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(유성고등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2011년 05월 04일 접수된 서대전농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

* 근저당권 (서대전농업협동조합)

* 가압류 (주택도시보증공사, 대전지방법원 2023카단56863)

* 압류 (유성구, 대전세무서장)

* 강제경매 (서울보증보험, 대전지방법원 2026타경600245)

* 주택임차권 (한국토지주택공사 등)

* 압류 (국민건강보험공단)

이 외에도 등기부상 모든 을구 및 갑구 권리들은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 보증금

제시된 임차인 정보에 따르면 모든 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 채권액

* 토지 등기부채권 총액: 593,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 728,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 상권 형성의 기본적인 요소를 갖추고 있습니다. "유성고등학교"와 인접해 있어 학생 관련 업종이나 학원, 생활 편의시설 등이 발달할 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 유성고등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주민들의 편의를 지원합니다.

* 관련 검색 결과, 인근 지역(구즉동 등)에 쓰레기 매립장, 소각장, 하수종말처리장 등의 혐오시설이 위치하거나 이전 계획이 있는 것으로 나타나나, 본건의 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육환경

* 본건 북측 인근에 유성고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 대전성세재활학교가 인근에 위치합니다.

* 구암평생학습센터 등 평생 교육 시설도 이용 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

* 관련 검색 결과, 유림공원 등 산책 및 휴식을 취할 수 있는 공간이 유성구 내에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

* 전체 임차인 중 일부의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 특히, 보증금이나 차임이 미상인 임차인은 없으나, 금액이 기재된 임차인이라도 실제 거주 여부 및 계약 조건 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

* 건물 사용승인일이 2011년으로, 약 15년이 경과되었습니다. 향후 건물 유지보수에 대한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

* 건물 면적 외에 26.30㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 문제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 구암동의 주거 및 상가 혼용 지역에 위치한 다가구주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 대중교통 이용이 편리하고, 유성고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악되어, 명확한 투자 판단이 가능한 물건입니다. 다만, 임차인들의 임대 관계 미확인 및 제시외 건물 존재 등은 투자 전 반드시 심층적인 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구의 핵심 지역에 위치하여 우수한 접근성 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 다가구주택 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 유성고등학교 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 본 건의 감정가는 1,936,287,480원이며, 이는 시장 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 분석

* 예상 임대 수익률 및 공실률 분석

* 명도 진행 예상 비용 및 소요 시간

* 건물 수리 및 유지보수 예상 비용

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 상세 파악

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 투자 수익률을 기준으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.