나이스옥션 법원경매 청주 2026타경40 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 341-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 소재 "합목교차로" 동측 인근에 위치하는 지방도변 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-01-27), 성장관리계획구역(2024-04-19)(복합형) 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2,3 공히 경량철골구조 센드위치판넬지붕 단층 건으로 외 벽 : 판넬 등 마감. 내 벽 : 인테리어 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건2 : 일반음식점 대상물건3 : 일반음식점

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 전기설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

대상물건3은 건축물용도는 소매점이나 대상물건2와 함께 일반음식점으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건2,3은 외부 간판과 상관없이 김*****으로 배달전문 음식점으로 일단으로 이용중인 것으로 탐문되니, 경매 진행 및 응찰시 참고 바람. 임차자소유물로 파악되는 물건(건물개황도 참조)은(ⓐ 내지 ⓖ) 평가하지 아니하였음.(사진 및 건물개황도 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 차양 등 포함. 단 임차인소유인 이동가능한 컨테이너, 저온창고, 가스저장탱크 등은 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경40 (1)

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 341-1

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 831,833,420원

토지면적: 911.00㎡ (약 275.6 평)

건물면적: 360.47㎡ (약 109.0 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 증평농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 차양 등 포함. 단 임차인 소유인 이동 가능한 컨테이너, 저온창고, 가스저장탱크 등은 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 소재 "합목교차로" 동측 인근에 위치하며, 지방도변 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 대상 물건 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태: 대체로 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 중로 한면에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 700m).

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 7월 15일자 증평농업협동조합 근저당권 (을15, 을4)

* 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 소유권 변동이 다수 있으나, 현재 등기부상 채무액 및 경매 신청 채권이 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 대상임.

* 등기부채권 총액: 533,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-11-23

* 확정일자: 2026-05-20

* 배당신고일자: 2026-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 외부 간판과 상관없이 김 으로 배달 전문 음식점으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

* 임차인 2: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-06-29

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. (상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 제시외 물건 중 임차인 소유 분은 제외될 수 있음)

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 지방도변에 위치한 상가지대로서, 주변 환경은 보통으로 평가됨.

* 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 건물은 일반음식점 및 소매점 용도로 활용되고 있음.

* 건물 3의 경우, 건축물대장상 용도는 소매점이나 실제로는 일반음식점(배달 전문)으로 이용 중임.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 지방도를 통해 접근성이 양호함.

* 편의시설: 합목교차로 인근으로 기본적인 편의시설 접근이 가능함.

* 주변 환경: 일반적인 지방도변 상가지대 환경을 이루고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있어, 입찰 전 현장 조사가 필요할 수 있음.

* 제시외 물건 제외: 임차인 소유의 컨테이너, 저온창고, 가스저장탱크 등은 매각에서 제외되므로, 인수 후 별도 처리 여부를 확인해야 함.

* 건물 용도 불일치: 건물 3호의 건축물대장상 용도(소매점)와 실제 이용 용도(일반음식점)가 상이하므로, 향후 용도 변경 시 행정적인 절차를 확인해야 할 수 있음.

* 주변 시설: 본 건 주변에 혐오 또는 위험 시설에 대한 정보는 별도 조사가 필요하며, 현재 제공된 정보상으로는 특별히 언급된 사항은 없음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 진천군 덕산읍에 위치한 지방도변 상가지대로서, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 모든 등기부상 채무는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 현재 일반음식점 및 소매점 용도로 사용되고 있으며, 특히 배달 전문 음식점으로 운영되는 부분이 확인됨. 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 임대 관계 미확인, 제시외 물건 제외 등 몇 가지 고려할 사항이 있음.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 지방도변에 위치하여 접근성이 좋고 상업 활동에 유리한 입지.

* 건물 현재 이용 현황(음식점, 소매점)을 고려한 사업 연계 가능성.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 831,833,420원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 지역 내 유사 부동산 가치, 본 물건의 수익성 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 명도 비용, 수리 비용, 사업 관련 제반 비용 등을 감안하여 신중하게 산정하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 정확한 시장 분석 데이터가 제한적이므로 구체적인 입찰가 산정은 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.