나이스옥션 법원경매 충주 2026타경25 [1] 충청북도 충주시 용산동 1748 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 용산동 소재 "충주용산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상 황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 4필 일단의 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1~4) : 서측으로 왕복 6차선, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1 -7)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2019-09-20)(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(근린형), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1 -7)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상1층 건으로서, 외 벽 : 석재타일붙임 및 전면 통유리 마감 등임. 내 벽 : 석재타일붙임 및 내부인테리어 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 건물은 공부상 지하1층, 지상1층으로 표기되어 있으나, 기준시점 현재 서측으로 접한 광대로변과 대체로 등고평탄한 지상1,2층의 형태인바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바 람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 5. 공부상 '지하 1층, 지상 1층'으로 표기되어 있으나, 현황 '지상 1, 2층' 형태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2026타경25 (1)

채권자: 주OOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 용산동 1748

용도: 근린시설

감정가: 4,220,731,500원

토지 면적: 1542.00㎡ (약 466.46평)

건물 면적: 1589.55㎡ (약 480.83평)

1.3. 특이사항

유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 충주시 용산동에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 농경지로 형성된 지역입니다.

충주용산초등학교 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

서측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 충주용산초등학교가 위치하고 있으며, 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사A

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-31

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사E

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-04

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고:

권리분석: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

3.2. 인수 권리

등기부등본 상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

단, 임차인 주식회사E 의 대항력 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 5,853,742,000원

건물 등기부 채권 총액: 5,853,742,000원

해당 물건은 높은 채권 총액을 보유하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본건은 토지가 상업용 건부지로 이용 중이며, 근린생활시설로 사용되고 있습니다.

주위에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당됩니다.

일부 필지는 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있으며, 일부는 유치원 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설로 이용 중인 만큼, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주거 지역과 인접하여 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 충주용산초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과 공부상 차이

본건 건물은 공부상 '지하 1층, 지상 1층'으로 표기되어 있으나, 실제 현황은 '지상 1, 2층' 형태입니다.

이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 행정 처리 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

주식회사E 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리관계 복잡성을 증가시키는 요인입니다.

6.3. 높은 채무 부담

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 수준으로, 채무 부담이 매우 높은 상태입니다.

6.4. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 용산동에 위치한 근린생활시설로, 차량 접근성이 양호하고 상업 시설이 밀집된 지역에 소재합니다.

그러나 공부상 건물 층수와 실제 현황이 다르며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 높은 수준입니다.

유동화 및 공동담보 물건이라는 점 또한 복잡성을 더합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

상업 및 근린생활시설이 분포된 지역에 위치하여 잠재적인 활용 가치가 있습니다.

주변 도로망이 양호하여 접근성이 좋습니다.

8.2. 낮은 인수 보증금

대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 금전적 부담은 적을 수 있습니다. (단, 대항력 유무는 재확인 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가, 등기부상 채무 총액, 임차인 현황, 건물 현황과 공부상 차이 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 높은 채권 총액과 건물 층수 불일치 문제는 입찰가 산정에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 높은 채무 부담으로 인해 낙찰 후에도 상당한 금액이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 일반적인 경매 물건보다 보수적으로 접근해야 하며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 상세한 재무 분석이 선행되어야 합니다.

구체적인 입찰가 제시보다는, 현재 감정가를 기준으로 신중하게 접근하며, 채무액 및 예상 명도 비용 등을 고려한 실질 가치 평가 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.