나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30387 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 8층804호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역(1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 ‘부천역’이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 8층 804호, 9층 904호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m, 남측으로 각각 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)). 기호2,4토지 공히 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)). 기호3토지 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부천지원 2026타경30387 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 152,000,000원

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 385, 심곡동 피노키오상가 8층 804호

신 주소: 경기도 부천시 원미구 부천로3번길 48, 8층 804호

건물명: 심곡동 피노키오상가

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 5층, 지상 10층

해당층: 8층

주용도: 업무시설 (사무소)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.54㎡ (약 2.28평)

건물면적: 42.16㎡ (약 12.75평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역(1호선)' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '부천역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지 용도지역: 일반상업지역

기타 제한사항: 방화지구, 소로 (접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 4월 27일 접수된 우리은행 근저당권 (128,400,000원)입니다.

말소 예정 권리: 위 근저당권을 포함하여, 소유권이전 신탁등기말소, 우리은행 근저당권, 유더블유제십육차유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 128,400,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정대권

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입(사업)일자: 2022년 3월 15일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

정대권 임차인은 전입일자는 있으나, 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 심곡동 지역은 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 학원 등)과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

상가 및 사무실 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 보이며, 부천역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 다수의 상가 및 업무시설이 경쟁하고 있으므로 공실률 및 임대료 수준은 주변 시세 및 경기 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 부천역 주변으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치하고 있습니다.

주변 시설: 본건 인근 지역은 역세권 상업지구 특성상 다양한 상업, 업무, 문화 시설이 밀집해 있습니다. 특별히 알려진 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 취득 시 관할 시군구청의 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 본건은 업무시설이므로 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 혹시 모를 변동 사항 확인 필요.)

유동화물건: 유동화전문회사로부터 경매가 진행된 물건으로, 채권양수도 등 복잡한 거래 과정이 있었을 수 있습니다.

임차인: 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않으나, 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성은 있습니다.

건물 노후도: 2018년 사용승인된 건물로, 실제 현장 확인을 통해 노후도 및 유지보수 상태를 점검할 필요가 있습니다.

공실 위험: 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 경쟁이 치열하며, 경기 변동이나 시장 상황에 따라 공실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 업무시설로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

권리관계가 비교적 깨끗하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없는 물건입니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 남아 있으나, 업무시설로서 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

다만, 상가건물로서 공실 위험 및 명도 관련 사항은 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

부천역 역세권 핵심 입지: 1호선 부천역 인근으로 탁월한 교통망과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금도 없어 안전한 투자가 가능합니다.

소형 면적 대비 높은 활용도: 42.16㎡ (약 12.75평)의 전용면적으로 소규모 사무실이나 개인 사업장으로 활용하기 적합합니다.

안정적인 임대 수익 기대: 상업 및 업무 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 낙찰자가 인수할 보증금, 물건의 상태, 시장 상황, 권리관계, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건은 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점, 그리고 부천역세권이라는 좋은 입지를 고려할 때, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 90% ~ 100% 수준 (136,800,000원 ~ 152,000,000원)을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 명도 가능성 검토 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.