나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501336 [1] 인천광역시 서구 가좌동 140-14 힘찬해가 6동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천봉화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 5층 502호로서 외벽 : 스톤코트 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 가좌동 140-14 힘찬해가 6동 5층 502호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2026타경501336(1)이며, 감정평가액은 170,000,000원입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사로 추정)입니다.

토지 면적은 35.01㎡ (약 10.6평)이며, 토지 지분 역시 35.0081㎡ (약 10.6평)입니다. 건물 면적은 53.14㎡ (약 16.1평)이며, 건물 지분은 53.1416㎡ (약 16.1평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천봉화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천서부교육청문의), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 21일 접수된 서울특별시의 압류(갑2)입니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)로, 권리금액은 174,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2020년 11월 18일 공유자전원지분전부이전(매매)이 있었습니다. 2022년 12월 7일에는 주택임차권(을1)이 등기되었으며, 권리자는 장은주, 금액은 174,000,000원입니다. 그러나 이 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상으로는 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 "을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 말소 동의 확약서를 제출하였기 때문에, 임차권이 말소되어 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(장은주)가 보증금 174,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 11월 19일, 확정일자 2020년 10월 12일, 배당신고일자 2022년 12월 7일로 확인되며, 대항력은 없습니다. 또 다른 임차인 정혜원은 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 12월 22일이며, 확정일자 및 배당신고일자는 미상이고 대항력은 없습니다.

전체 등기부 채권 총액은 174,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

건물 표기 오류가 발견되었습니다. 등기부상 건물 동수는 6동으로 표기되었으나, 실제로는 106동으로 표기될 수 있으니 건축물대장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가좌동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에는 기본적인 상업시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교육시설로는 인천봉화초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 주변 상권으로는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련하여, 주택임차권이 등재되어 있으나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 정확한 HUG 인수조건 변경 내용은 추가 확인이 필요합니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 지역 규제 사항을 숙지해야 합니다. 또한, 건물 동수 표기 오류(6동 vs 106동)는 등기부와 건축물대장 간의 일치 여부 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 인천봉화초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 다세대 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리 관계상 주택도시보증공사(HUG)의 임차권에 대한 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경에 대한 세부 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

건물 표기 오류와 임대 관계 미상 등은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 가좌동 지역 주거용 부동산으로서의 안정성.

* HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인한 권리 인수 부담 감소 가능성.

* 적정 면적의 건물과 토지를 일괄 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 유사 물건의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 35.45㎡(약 10.7평) 면적의 다세대주택이 87,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 1월). 평당 약 8,130,841원 수준입니다.

* 46.62㎡(약 14.1평) 면적의 연립다세대가 130,000,000원에 거래되었습니다 (2026년 1월). 평당 약 9,219,858원 수준입니다.

* 38.37㎡(약 11.6평) 면적의 다세대가 15,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 시세와 현저한 차이를 보여 참고용으로만 활용합니다.

이를 바탕으로 인근 평균 평당가를 약 8,675,000원(8,675,349.5원)으로 추정할 수 있습니다.

본건의 건물 면적은 53.14㎡(약 16.1평)이므로, 현 시세 기준 예상 가치는 약 139,670,000원(139,673,127원)으로 산정됩니다.

감정가는 170,000,000원으로, 이는 산출된 현 시세보다 높습니다. 임차인의 보증금 174,000,000원은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단되어, 인수 보증금은 0원입니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려했을 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 현 시세 약 1.4억원을 기준으로, 135,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

안전한 입찰을 위해 144,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

※ 상기 정보는 제공된 자료 및 일반적인 경매 컨설팅 분석에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 분석, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.