나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501318 [1] 인천광역시 연수구 청학동 499 연수푸르지오4단지 4층401동-401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 청학동 소재 '연수역' 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 유사형 오피스텔 및 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철(연수)역이 소재하여 대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층 건물내의 4층 401동-401호 로서, (사용승인일 : 2011.06.02.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔(4층 401호)로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 사다리형에 유사한 토지로서, 인접지대와 등고 평탄하며, 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 15m, 동측으로 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대상상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501318 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501318 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 청학동 499 연수푸르지오4단지 4층 401동-401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 13.35㎡ (약 4.04평)

* 건물면적: 93.38㎡ (약 28.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석상 말소 예정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 청학동 소재 '연수역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 유사 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 연수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층 건물 중 4층에 해당하며, 사용승인일은 2011년 6월 2일입니다.

* 도로: 북측 및 서측으로 폭 약 15m, 동측으로 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 말소기준권리는 연수구(인천광역시)의 압류(2024.09.12. 접수)입니다.

* 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 등기부상 주택임차권(배 보증금 286,000,000원)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 등기부채권 총액(말소 예정 권리 포함)은 286,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 연수 푸르지오 4단지 내 오피스텔은 전용면적 47.96㎡(약 14.51평) 기준 2025년 2월 13,000만원 (㎡당 약 271.1만원), 전용면적 71.71㎡(약 21.69평) 기준 2026년 5월 18,400만원 (㎡당 약 256.6만원)에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물면적 93.38㎡(약 28.25평)를 고려할 때, 최근 시세는 약 23,960만원 ~ 25,370만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정평가액 261,000,000원은 최근 거래 사례의 상단 수준에 해당합니다.

* 유사 물건 거래 동향:

* 2025년 02월 14일: 47.96㎡, 6층, 13,000만원

* 2025년 02월 20일: 47.96㎡, 6층, 13,000만원

* 2026년 05월 05일: 71.71㎡, 3층, 18,400만원

* 혐오시설 확인: 주변 지역 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 연수역(지하철) 및 다수의 버스노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 유사 아파트 및 오피스텔 단지와 함께 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청한 건으로, HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나 권리분석상 매각으로 소멸될 권리만 존재하여 법적 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

* 선순위임차권 관련: 등기부상 주택임차권이 존재하나, 대항력 없음 및 말소 예정 권리로 분석되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계는 현장 방문을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이었으므로, 현재 점유 및 임대 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 연수구의 주요 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

* 최근 실거래가 및 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때 감정평가액이 적정 수준으로 판단됩니다.

* 등기부상 임차인의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* HUG 관련 특이사항은 법적 인수 부담과는 무관한 것으로 분석되나, 최종 입찰 전 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연수역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 시세: 감정평가액 및 최근 거래 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자 가능성이 있습니다.

* 생활 편의 시설: 주변 상업 시설 및 주거 편의 시설이 잘 발달되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 261,000,000원

* 최근 실거래가(환산): 약 239,600,000원 ~ 253,700,000원

* 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항이 있으나, 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가와 감정가격을 고려할 때, 약 95% ~ 100% 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 신중한 접근을 위해, 250,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.