나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501380 [1] 인천광역시 남동구 간석동 616-36 헤렌시티 헤렌시티101동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며 '주안5동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치는 부동산으로서, 인근은 중소규모 공장, 아파트, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 중 7층 701호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2021.6.17)

이용상태

본건은 오피스텔 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 오피스텔(주거용) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501380 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 616-36 헤렌시티 101동 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 226,000,000원

토지면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.46㎡ (약 17.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 사용승인일: 2021.06.17

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 평스라브지붕 14층 건물 중 7층 701호

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며 '주안5동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 중소규모 공장, 아파트, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로, 현재 오피스텔(주거용) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 본건 토지는 동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 압류 (인천세무서장, 2023.03.16)

총 채권액: 244,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청금액)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김지완)

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-12-05

배당신고일자: 2024-01-30

대항력: 없음

비고:

* 김화평

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-22

대항력: 없음

비고:

* 이성미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경. 해당 조건에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 을1 (주택임차권): 김지완, 244,000,000원, 2021-11-12 전입, 2022-02-24 확정, 말소 예정.

* 갑6 (압류): 인천세무서장, 말소기준권리.

* 갑9 (강제경매): 주택도시보증공사, 244,000,000원, 말소 예정.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 인천 남동구 간석동 일대는 업무시설, 주거시설, 소규모 공장 등이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. '주안5동 행정복지센터'가 인근에 있어 행정 접근성은 양호한 편입니다.

건물 용도: 해당 물건은 오피스텔로, 업무시설 용도로 사용 승인되었습니다.

주요 시설: '주안5동 행정복지센터'가 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 근린 상업 시설들이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 학교, 병원, 마트 등의 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상되며, 이는 기본적인 생활 편의를 제공합니다. (구체적인 시설은 추가 확인 필요)

주거 환경: 본건은 신축 오피스텔로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 일부 갖추고 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 중소규모 공장이 소재하고 있어 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 면밀히 파악해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인에 한하여 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어(2025.08.21까지), 해당 제한사항을 고려해야 합니다.

주변 공장 분포: 중소규모 공장이 인근에 위치하여 소음, 분진 등 생활 환경에 미미한 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로서 내부 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 감정가는 226,000,000원이나, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 적정 입찰가 산정이 중요합니다. 특히 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 낙찰 후 발생할 수 있는 불확실성을 제거하는 데 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2021년에 건축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

인수 부담 없음: 임차인 전원 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

지역 개발 가능성: 인천 남동구 간석동 지역의 향후 발전 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 오피스텔(전용면적 57.46㎡)의 최근 실거래가는 2025년 12월 195,000,000원 (3층), 2026년 3월 202,000,000원 (7층)입니다. 이를 기준으로 평단가는 약 330만원 ~ 340만원 수준입니다.

감정가는 226,000,000원이며, 최저 입찰가는 감정가부터 시작합니다.

최근 실거래가와 감정가, 그리고 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 180,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

단, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 상세 내용 확인 후, 해당 조건이 낙찰가의 적정성에 미치는 영향을 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.