나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501343 [1] 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 12층1210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 부평역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 제12층 제1210호으로서, (사용승인일 : 2016.08.16) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주상용(오피스텔,도시형생활주택,근린생활시설)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복7차선의 도로에 접하고, 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 집합건축물대장(전유부, 갑)상 위반건축물으로 등재되어 있지 아니하나, 본건이 속한 건물(동) 전체는 집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물으로 등재되어 있으니 경매입찰시 참고바람.[위반내용 : 1층/근생/철파이프조(섀시)/4.6㎡ 무단증축]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501343 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 531-1 태강 씨티 12층1210호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지지분: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 51.41㎡ (약 15.55평)

* 건물지분: 51.41㎡ (약 15.55평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축일자: 2016년 8월 16일 (사용승인일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 가까이에 부평역이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 왕복 7차선 도로, 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 5번 근저당권 (말소기준권리), 을구 6번 주택임차권 (말소), 을구 6-2번 임차권경정 (말소), 갑5번 가압류 (말소), 갑6번 압류 (말소), 갑7번 강제경매 (말소).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 6번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태임. (다만, 최종 확정 여부 확인 필요).

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (유한일)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-24

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 정호

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-24

* 확정일자: 2021-08-27

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2016-08-19)

* 소유권 이전 (2017-01-20, 2021-10-12)

* 근저당 (2022-01-11, 65,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2023-08-14, 205,000,000원) - 말소

* 임차권경정 (2023-11-29, 205,000,000원) - 말소

* 가압류 (2024-04-23, 9,412,846원) - 말소

* 압류 (2024-05-16) - 말소

* 강제경매 (2026-02-12, 205,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 279,412,846원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 및 등기부 말소 사항에 근거)

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 태강 CITY 오피스텔, 2016년 8월 사용승인, 총 15층 중 12층 1210호. 해당 건물은 총 102호로 구성되어 있음.

* 최근 매매 사례 (태강 CITY):

* 2024년 2월 25일, 58.63㎡ (약 17.74평) 계약, 18,500만원. 면적당 약 315.5만원/㎡.

* 2024년 4월 30일, 58.63㎡ (약 17.74평) 계약, 18,500만원. 면적당 약 315.5만원/㎡.

* 2025년 2월 20일, 48.76㎡ (약 14.75평) 계약, 15,500만원. 면적당 약 317.8만원/㎡.

* 현재 시세 분석: 본건 전용면적 51.41㎡ (약 15.55평) 기준, 최근 거래 사례의 면적당 단가를 적용하면 약 16,200만원 ~ 16,300만원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 임대 시세: 제공된 JSON 정보에 매매 데이터만 반복적으로 포함되어 있어 정확한 임대 시세 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 15층 건물 내 제12층 제1210호. 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비를 갖추고 있음. 외벽 및 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 마감임.

* 주변 편의시설: 인천부흥초등학교가 인접해 있으며, 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 부평역이 인근에 있어 상업 및 교통 접근성이 좋음.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경으로, 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건이 속한 건물(동) 전체가 건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (위반내용: 1층/근생/철파이프조(섀시)/4.6㎡ 무단증축). 다만, 본건(전유부) 자체는 위반건축물로 등재되어 있지 않습니다. 위반 건축물 존재는 추후 이행강제금 부과, 건물 가치 하락 등의 리스크가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이며, HUG 인수조건 변경이 특이사항으로 언급되어 있습니다. 이는 매각 절차나 최종 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있는 변수이므로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 임차권 존재 가능성: 물건명세서상 을구 6번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 최종적으로 소멸 여부가 확정되기 전까지는 잠재적 인수 부담으로 간주될 수 있습니다. (다만, 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 확인됨).

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 중심부에 위치한 오피스텔로, 부평역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 입찰을 고려해볼 만합니다. 그러나 건물 전체의 위반건축물 등재, HUG 인수조건 변경 등 특별히 주의 깊게 살펴야 할 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 부평역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 오피스텔 밀집 지역으로 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 비교적 최근 연식 (2016년 준공)으로 상품성 양호.

* 감정가(195,000,000원) 대비 낙찰가 경쟁력 확보 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 195,000,000원이며, 최근 매매 사례 분석 결과 51.41㎡ 기준 시세는 약 16,200만원 ~ 16,300만원 수준으로 추정됩니다. 임차인의 대항력은 없으며 인수할 보증금 합계가 0원으로 확인되었습니다.

다만, 건물 전체의 위반건축물 문제와 HUG 인수조건 변경, 을구 6번 임차권의 잠재적 인수 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준을 고려하되, 희소성 및 향후 가치 상승 잠재력을 감안하여 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (경쟁 상황 및 최종 확인된 리스크 요인에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.