나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501322 [1] 인천광역시 부평구 십정동 180-53 행복아트빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 지하철 1호선 "백운역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "백운역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2002-8-1) 외벽: 드라이비트 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-12-30)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물대장상도면을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501322 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 180-53 행복아트빌 1층102호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호 (사용승인일: 2002년 8월 1일)

건물상태: 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 샷시

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 104,000,000원

토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

인천지하철 1호선 백운역 남동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

인근에 노선버스정류장이 소재함.

차량으로의 접근이 가능함.

2.2. 주변 환경

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준 권리는 2026년 2월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 6번)임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (송민광)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 7월 22일

배당신고일자: 2024년 8월 19일

대항력: 없음

특이사항: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 본 경매 절차를 통해 말소될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨. 송 임차인의 보증금 및 차임은 확인되었으며, 대항력이 없어 인수 부담이 없음.

3.3. 기타 권리 분석

등기부상 갑구의 소유권 이전 및 갑구의 공유자전원지분 이전, 갑구의 소유권 이전, 갑구의 소유권 이전, 갑구의 강제경매 등기 등이 존재하나, 을구 6번 말소기준 권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 준주거지역에 속하며, 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 향후 지역 정비 및 개발 가능성이 있음.

과밀억제권역 및 토지거래허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)에 해당함.

4.2. 주변 거래 사례 분석

최근 2026년 7월, 인근의 유사한 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인됨.

- 동민에이스빌 (2002년 준공, 39.98㎡): 218,000,000원 (약 545만원/㎡)

- 지훈캐슬1,2동 (2011년 준공, 58.11㎡): 128,000,000원 (약 220만원/㎡)

- 한양탑스빌 (2003년 준공, 38.92㎡): 70,000,000원 (약 180만원/㎡)

본건(29.32㎡, 2002년 준공)의 경우, 동민에이스빌과 유사한 준공 연식이나 면적이 작아 직접적인 비교는 어려우나, 시세 범위가 넓게 나타나고 있음. 감정가 104,000,000원은 비교 사례 중 중간 정도의 가격대를 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

백운역 인근으로 상업시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육시설

주변에 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 시설 관련 환경이 조성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 주택도시보증공사의 인수 및 매각 과정에 변동 사항이 있었음을 시사함. 인수 조건 변경 사유에 대한 확인이 필요할 수 있음. 다만, 임차인 관련 권리 인수가 없다는 점은 긍정적임.

6.2. 시장 및 물건 관련 리스크

감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 가능성이 있음.

건축된 지 20년이 넘은 건물로, 내부 상태 및 유지보수 필요성에 대한 확인이 요구됨.

6.3. 기타 리스크

현장 답사를 통해 주변에 혐오시설(유해시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)의 직접적인 영향이 있는지 면밀히 확인이 필요함. 일반적인 검색 결과로는 해당 물건지에 직접적인 혐오시설이 부각되지는 않으나, 인근 개발 현황 및 도시 계획을 추가적으로 검토해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 백운역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없고 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있음. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으나, 최종적으로 인수 보증금이 0원이라는 점은 큰 이점임. 주변 시세는 거래 사례에 따라 편차가 크므로, 감정가 104,000,000원을 기준으로 적절한 입찰가 산정이 중요함.

8. 투자 포인트

- 명확한 권리관계: 말소기준 권리보다 후순위 권리 및 임차인 보증금 인수 부담 없음.

- 역세권 입지: 백운역을 이용한 편리한 교통 환경.

- 향후 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

- HUG 인수 조건 변경 관련 사항은 추가 확인 필요하나, 명확한 권리 분석으로 리스크 관리 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 104,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 연식의 거래 사례(특히 2003년 준공, 38.92㎡ 거래가 70,000,000원)를 고려했을 때, 현 시세는 감정가와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 2002년 준공된 동민에이스빌의 높은 거래가(39.98㎡ 218,000,000원)도 존재하므로, 적정 시세 범위는 폭넓게 형성될 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가의 80~90% 수준 또는 그 이하에서 공격적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시점에서 권리 인수 부담이 없는 점과 향후 개발 가능성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 92,000,000원 선에서 검토하는 것을 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대하기 위한 가격입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향 분석 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.