나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501274 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 13층 건물 중, 제에이동 제11층 제1101호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

전기, 난방, 위생, 소화, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비 등고 · 평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량출입 가능할 정도의 도로기반시설을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경501274 (1) 사건번호의 인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 11층1101호 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 도시형생활주택으로, 감정가는 72,000,000원입니다. 토지 면적은 3.40㎡ (약 1.03 평)이며, 건물 면적은 13.65㎡ (약 4.13 평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 특이사항 및 특수물건정보로 HUG 인수조건 변경이 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시청 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2026년 2월 12일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2026타경501274)입니다. 채권 총액은 86,000,000원입니다.

등기부등본 상 을구 3번으로 등기된 장예슬의 주택임차권(보증금 86,000,000원)은 전입일자 2021년 12월 13일, 확정일자 2021년 11월 17일이며, 배당신고일자는 2024년 1월 18일입니다. 해당 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권이 언급되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점과 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 본 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 또한, 임차인 장예슬은 대항력이 없습니다.

압류 등기(갑5, 갑6, 갑7)는 모두 말소 처리되었습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 을구 3번 임차권을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주위에는 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 혼재하고 있습니다. 인천광역시청 인근으로 업무 및 상업 활동이 활발한 지역 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조로, 13층 건물 중 11층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이새시입니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전기, 난방, 위생, 소화, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 거래 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 최근까지였으므로, 취득 시 관련 규정을 재확인해야 합니다.

* 감정평가액 72,000,000원 대비 채권액 86,000,000원임을 고려할 때, 채권 회수에 차질이 발생할 수 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 면적이 13.65㎡ (약 4.13 평)으로 매우 협소하여 활용도가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 좁은 면적과 상대적으로 높은 감정가, 그리고 채권액이 감정가를 초과하는 점은 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천광역시청 인근의 우수한 입지 조건 및 편리한 교통망

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적음

* 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 72,000,000원입니다. 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보의 면적 대비 가격 수준이 본 물건의 감정가 수준과 큰 차이를 보이고 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 주변 다세대 주택의 경우, 약 38~50㎡ 면적에 4,500만원 ~ 8,500만원 수준의 거래가 있었습니다. 본 물건은 13.65㎡(약 4.13평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 평당 약 1,743만원 수준입니다.

채권자(HUG)의 채권액이 86,000,000원으로 감정가를 초과하는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려할 때, HUG의 입찰 참여 여부 및 전략에 따라 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

현재 시세와 감정가, 채권액 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준인 65,000,000원 ~ 75,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 채권 회수 여부 및 시장 상황을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변에 특별히 부정적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.