나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501310 [1] 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 검바위역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 타일마감 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2015-01-23)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 연립주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501310 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물면적: 55.43㎡ (약 16.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축연도: 2015년

층수: 3층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 검바위역이 소재하여 교통이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2022-01-25)

등기부상 권리현황:

* 소유권이전 (갑4, 갑5, 갑6)

* 주택임차권 (을5, 홍승기/HUG, 170,000,000원) - 말소 예정 (HUG 동의 확약서 제출)

* 압류 (갑7, 포천세무서장, 2022-01-25) - 말소기준권리

* 가압류 (갑8, 주택도시보증공사, 2022-08-09) - 말소 예정

* 강제경매 (갑9, 주택도시보증공사, 2026-02-12) - 말소 예정

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 5번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 장훈: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-08-01, 대항력 없음. (임차인: 장 )

* 주택도시보증공사 (홍승기): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-11, 확정 2020-06-16, 대항력 없음. (임차인: 홍 )

본건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각되며, 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

검바위역 인근의 역세권 효과로 인한 유동인구 및 상권 활성화를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 간재울중학교 인근 위치.

교통: 버스정류장 및 검바위역 도보 이용 가능.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 공원 등 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 허가 기간이 2026년 8월 25일까지입니다. 경매 시점 및 잔금 납부 시점에 따라 외국인 취득 시 허가 필요 여부 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 확인이 필요하며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 및 임차인 현황 상 특이사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연립주택으로 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

특히, 인수할 임차보증금이 없고 (인수 보증금 합계 0원), 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이라는 점은 낙찰자에게 유리한 요소입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

깔끔한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 부담이 적습니다.

역세권 입지: 검바위역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하여 유리한 조건을 확보할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 인천 서구 검암동 636-12 풀하우스101동 (2010년식, 30.72㎡): 2026년 1월 7일, 9,300만원

* 인천 서구 검암동 645-5 몽베르타운하우스2차 (2009년식, 72.87㎡): 2026년 1월 5일, 18,300만원

* 인천 서구 검암동 616-1 뉴베스트 (2010년식, 62.67㎡): 2026년 1월 9일, 17,900만원

본건 건물 면적은 55.43㎡(약 16.77평)이며, 건축 연도는 2015년으로 비교 대상 물건보다 신축입니다.

비교 대상 중 62.67㎡ 면적의 뉴베스트 물건이 17,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 15,800만원 ~ 17,900만원 범위로 추정됩니다. (최신 건물 연식 감안 시 추가 가치 상승 가능성 존재)

감정가는 180,000,000원이지만, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례와 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 적극적인 입찰 고려를 추천합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.