나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501269 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 927-40 이화로즈빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘인천가정법원’ 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간석역(경인선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다. 나. 사용승인일 : 2008.09.24

물건 비고

-집합건축물대장상 위반건축물(2023-위반-307, 무단증축/5층(501호)/다세대주택/경량철골조/11㎡)에 등재되어 있음(감정평가서 참조)
-1,2동이 있으며, 본건은 2동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501269 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 927-40 이화로즈빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2400만원

토지면적: 25.79㎡ (약 7.8평)

토지지분: 25.79㎡ (약 7.8평)

건물면적: 45.70㎡ (약 13.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2008년 9월 24일

건축물 연면적: 659.93㎡

토지 면적: 335.9㎡

건축 면적: 201.46㎡

건물 층수: 5층

건물 용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

주변 환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천가정법원' 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간석역(경인선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 건물은 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 12일 접수된 계양세무서장의 압류(갑5)입니다.

인수되는 권리: 법적으로 인수될 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

임차인 현황:

* 강진숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 10일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상으로 표기되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (박미림)

보증금: 1억 5700만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 8일

확정일자: 2022년 3월 7일

배당신고일자: 2024년 5월 13일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경으로 말소 예정입니다.

* 송필종

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 10일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상으로 표기되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

(강진숙, 송필종의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

집합건물 등기부 요약: 소유권 보존, 이전, 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 압류, 강제경매 등의 기록이 확인됩니다. 을구 7번 순위의 주택임차권(박미림)은 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다.

인근 시설: 인천가정법원이 인근에 소재합니다.

최근 시세 동향:

인근 유사 면적(약 43~44㎡)의 다세대 주택 실거래가는 2026년 5월 기준 8,200만원에서 9,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

신축(2012년식)에 해당하며 면적이 약간 더 넓은(44.77㎡) 화인에이스빌은 1억 2,200만원에 거래되었습니다.

본건은 2008년식으로 연식이 중간 정도에 해당합니다.

1.4. 생활정보

교통: 간석역(경인선)과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

의료시설: 인천가정법원이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물(2023-위반-307, 무단증축/5층(501호)/다세대주택/경량철골조/11㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재 및 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 강진숙, 송필종 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 실제 보증금 지급 여부 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

건축물 노후도: 2008년식 건물로, 연식이 16년차에 접어들어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택 5층 501호로, 감정가는 1억 2,400만원입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 위반건축물 등재와 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 및 원상복구 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어 금전적 부담은 낮을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 절차 진행 및 법적 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 리스크인 위반건축물에 대한 정확한 실사 및 비용 산정이 선행된다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

명도 관련 금전적 부담이 낮을 것으로 예상되는 점은 투자 시 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2,400만원이나, 위반건축물 존재로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 등)과 명도 과정에서의 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적(약 43~44㎡) 다세대 주택의 실거래가가 8,200만원에서 9,000만원 사이에 형성되어 있고, 본건의 면적(45.70㎡)과 연식(2008년)을 고려할 때, 정상적인 상태라면 1억원 내외의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

그러나 약 11㎡의 위반 건축물로 인한 예상 비용 및 하자 보수 비용 등을 감안하면, 시장 가치에서 상당한 부분을 할인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 위반 건축물 관련 비용을 보수적으로 추정하고, 명도 리스크를 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 7,000만원에서 8,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

주변 지역에서 혐오시설은 단순 검색상 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.