나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501423 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 65-1 목련빌라 나동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제401호로서, (사용승인 : 1994.12.09) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-11-17), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501423 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 65-1 목련빌라 나동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

전용면적: 32.86㎡ (약 9.94평)

토지면적: 20.71㎡ (약 6.27평)

토지지분: 20.71㎡ (약 6.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역(2025-11-17까지), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

또한, 외국인 등의 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재(2026년 7월)로서는 이 허가구역 지정이 유효한 상태입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 2월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑12)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부요약에 따르면, 소유권이전(갑10, 갑11) 및 주택임차권(을7) 등이 존재하였으나, 을구 순위 7번 주택임차권등기(정 , 110,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수할 보증금이나 부담할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 언급되어 있습니다.

4. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 다세대주택들의 거래 사례가 있습니다.

신다우빌리지(103동): 2026년 7월 거래, 17,350만원, 전용면적 53.06㎡ (약 16.05평) 거래. 평당 약 1,081만원.

세종빌리지(9동): 2026년 7월 거래, 7,300만원, 전용면적 38.66㎡ (약 11.70평) 거래. 평당 약 625만원.

우덕빌라(가동): 2026년 7월 거래, 20,500만원, 전용면적 50.48㎡ (약 15.27평) 거래. 평당 약 1,342만원.

본건의 감정가는 93,000,000원으로, 전용면적 32.86㎡ (약 9.94평) 기준 평당 약 935만원입니다.

이는 주변 실거래가 평균 범위 내에 있으며, 특히 본건의 면적이 상대적으로 작음을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 가장 낮은 거래 사례(세종빌리지)의 평당가보다 높지만, 거래된 물건의 면적이 본건보다 크다는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

건물은 1994년 12월 9일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.

건물 연면적은 약 384.1㎡이며, 총 10세대가 거주하는 다세대주택입니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 수성페인팅 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

인천 부평북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도의 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축된 지 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지로, 경매 진행 시점에 따라 외국인 매수자에게는 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 추가적인 확인이 필요한 부분일 수 있으나, 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없는 '깨끗한' 물건이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 소멸에 동의하였기에, 낙찰자는 명도 및 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

주변의 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편이며, 초등학교가 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

다만, 건물 노후화 및 상대적으로 작은 전용면적은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

무권리 인수: 법적으로 깨끗한 물건으로, 낙찰 후 명도 외 추가적인 권리 관련 부담이 없습니다.

HUG 관련 처리: 채권자인 HUG가 강제 경매를 신청하였고 임차권 소멸에 동의함에 따라, 절차가 비교적 명확하고 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 9,300만원으로, 소액 투자가 가능한 물건입니다.

지역 개발 잠재력: 부평구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

인수할 임차보증금이 없고, 채권자인 HUG가 경매를 신청한 점, 그리고 주변 실거래가 및 물건 상태를 종합적으로 고려하였습니다.

현 시세 및 권리관계의 명확성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

안정적인 입찰가를 고려한다면, 감정가의 90% ~ 105% 범위를 추천합니다.

따라서 예상 입찰가는 84,000,000원 ~ 102,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.