나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501418 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 가동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립 주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며 근거리에 '독정역 및 완정역(인천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2011.07.22) 외벽: 석재붙임 및 미장스톤 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 현황 도시형생활주택-단지형 다세대(스페이스빌) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-0 3-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부 교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권 역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501418 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 가동 5층503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 116,000,000원

* 토지 면적: 28.81㎡ (약 8.71평)

* 건물 면적: 39.09㎡ (약 11.82평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: '도시형생활주택'으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 '독정역 및 완정역(인천2호선)'이 소재하고 있어 광역 교통망 접근성 또한 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종 일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(당하지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있어, 해당 조건 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 요약

집합건물 등기부상, 여러 차례의 소유권 이전 및 압류 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2020.09.11.)입니다. 본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.02.19.)이 등기되어 말소될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (차 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-31

* 확정일자: 2020-07-10

* 배당신고일자: 2022-10-17

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건 임차인은 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다.)

1.2. 3. 권리 분석 종합

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 을구 순위 3번 주택임차권등기(차병관)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 본건의 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 비슷한 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

* 인천광역시 서구 당하동 1043-1번지 '원당탑스빌(1)' (2009년식, 70.38㎡)이 2026년 7월 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 서구 당하동 1084-2번지 '그랜드비스타' (2011년식, 34.942㎡)가 2026년 7월 179,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 서구 당하동 1080-17번지 '멤버스힐' (2017년식, 31.548㎡)이 2026년 7월 133,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2011년에 건축된 도시형생활주택으로, 건물 면적은 39.09㎡ (약 11.82평)입니다. 유사한 조건의 '그랜드비스타'(2011년식, 34.942㎡)가 179,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 116,000,000원 대비 시세는 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 지역은 연립, 다세대, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설, 학교가 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

* '백석초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* '독정역' 및 '완정역'(인천2호선)이 근거리에 있어 대중교통을 이용한 시내 접근성이 좋습니다.

* 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 구역 내 토지 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정될 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경은 계약 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2011년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. (다만, 제공된 정보에는 주거, 상업, 학교 시설이 언급되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권과 초등학교를 인접한 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 평가되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등은 계약 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 독정역 및 완정역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리 및 보증금이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 기대가 있습니다.

* 주거 편의성: 학교 및 근린생활시설이 인근에 있어 주거 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 유사 조건의 거래 사례 중, 2011년에 건축되고 5층에 위치한 '그랜드비스타'(34.942㎡)가 179,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(39.09㎡)의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다.

최근 거래 사례와 감정가, 그리고 본건의 면적(약 11.82평)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위는 125,000,000원에서 155,000,000원으로 제안합니다. 낙찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 입찰 경쟁률, 본건의 정확한 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.