나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501396 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-363 경인맨션타운 103동 지층지1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재‘인천동부초등학교’북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층건 내 제지층 제지1호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501396 (1)

물건종별: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지및접근성

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-363 경인맨션타운 103동 지층지1호

주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재‘인천동부초등학교’북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

1.3. 건물및토지현황

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층건 내 제지층 제지1호

건물용도: 다세대주택

토지형상: 완경사 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

1.4. 감정가및면적

감정가: 67,000,000원

토지면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

토지지분: 14.8㎡

건물면적: 52.94㎡ (약 16.01평)

건물지분: 52.935㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 지역의 주거 밀집지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 주변시세분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식의 다세대주택(35.91㎡, 지하1층)이 2026년 3월 30,000,000원에 거래되었으며, 2016년식 연립주택(45.75㎡)은 2026년 3월 163,000,000원에 거래된 사례가 있음. 또한, 1991년식 다세대주택(36.51㎡, 2층)은 2026년 3월 93,000,000원에 거래되었음. 본건 건물면적 52.94㎡를 고려할 때, 동일 단지 또는 유사한 조건의 지하층 매물 시세는 3000만원대의 거래가격을 참고할 수 있으나, 2층 매물 시세는 9300만원대로 나타나 층별, 단지별 시세 편차가 존재함. 감정가 67,000,000원 대비 시세는 상이한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 북인천세무서장의 압류(갑14, 2021-08-26)임.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. 등기부등본상의 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.3. 선순위임차인분석

을구 12번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 61,000,000원)은 등기부등본상 말소된 것으로 확인되며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없음. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

3.4. 특이권리사항

토지에 관하여 별도등기가 있으나, 효력이 없는 것으로 확인됨. SGI 인수조건 변경 관련 사항은 채권자인 서울보증보험의 경매 신청에 따른 조건으로 보임.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 인천동부초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

주변 반경 내에 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적리스크

지하층(지하1층)으로 인한 채광, 통풍, 습기 등의 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 경매로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없는 물건임. 지하층이라는 점은 고려해야 할 사항이나, 주변 편의시설 및 교육시설 이용이 가능함. 감정가 67,000,000원이며, 주변 시세 및 물건의 층수(지하)를 감안하여 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자포인트

* 경매 완료 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득 가능.

* 인천 동부초등학교 인근의 주거지 내 위치.

* 적정 가격으로 낙찰받아 리모델링 시 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

65,000,000원 ~ 80,000,000원

본 입찰가 제안은 제공된 정보를 바탕으로 한 의견이며, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.