나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501215 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1157-5 동신센스빌 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 예술회관역(인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제비01호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금90,000,000원 범 위 : 제지하층 제비01호 59.93㎡ 전부 임대차계약일자 : 2020년9월28일 주민등록일자 : 2020년10월28일 점유개시일자 : 2020년10월28일 확정일자 : 2020년9월29일 임차권자 : 한국******

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501215 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1157-5 동신센스빌 지하층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.55㎡ (약 9.24평)

토지지분: 30.5504㎡ (약 9.24평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축물대장상 사용승인일: 2002년 7월 31일 (2001년 10월 23일 건축)

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지하층 제비01호

외벽: 드라이비트 마감 등

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천성리초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 채권자 서OOOOOOOO의 강제경매 신청으로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 2월 7일자 고양세무서장의 압류(징세과-티 13134)입니다.

3.2. 임차인 및 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 주택임차권(을구 7번, 한국토지주택공사, 임차보증금 90,000,000원, 2020년 9월 28일 계약)이 존재하나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 7번 주택임차권등기'가 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 특이사항

* SGI 인수조건 변경: 서울보증보험과 관련된 인수 조건 변경 사항이 있습니다.

* 선순위임차권: 등기부상 주택임차권이 설정되어 있었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

4.2. 토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 지하층 제비01호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 인천성리초등학교가 소재하여 초등 교육시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근에 노선버스정류장이 있고, 인천지하철 1호선 예술회관역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역으로 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며, 근린생활시설도 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

주택임차권이 존재했으나, 말소 동의 확약서 제출로 인수 보증금은 0원으로 처리되었습니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 기타 제한사항

토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 유해시설

본건 소재지 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 교통 및 생활 환경이 무난한 편입니다. 감정가는 9,700만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 9.24평, 18.13평입니다. 건축년도는 2002년으로 비교적 최신에 속합니다. 권리분석상 특이사항으로 SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용이 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이 해소되었음을 시사합니다. 다만, 지하층이라는 점은 매매가 및 활용도에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 준수한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 편의성: 버스 정류장 및 지하철역(예술회관역)이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 임차권 리스크 해소: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확해졌습니다.

* 비교적 신축 건물: 2002년 준공 건물로, 노후도가 심하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 49.82㎡(약 15평) 다세대주택이 2026년 3월 8,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 59.93㎡(약 18.13평)으로 면적이 더 넓지만, 지하층이라는 점을 감안해야 합니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 시세는 약 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 9,700만원 대비 시세가 소폭 낮거나 유사한 수준으로 보이며, 특히 지하층이라는 점을 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

이를 바탕으로, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 공격적인 입찰보다는, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하여 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.