나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500993 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-5 라온하우스 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "완정역" 및 노선버스 정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06- 08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구 역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500993 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-5 라온하우스 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 155,000,000원

토지면적: 31.08㎡ (약 9.4평)

건물면적: 42.61㎡ (약 12.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축연도: 2010년 (등기부등본상 보존등기일 기준)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며, 인천지하철 2호선 "완정역" 및 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

남서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었습니다.

말소기준권리인 2022년 11월 15일자 포천세무서장의 압류보다 선순위로 전입일자(2018년 10월 22일) 및 확정일자(2020년 10월 14일)를 갖춘 임차인 이OO이 존재합니다.

임차인 이OO의 보증금은 136,000,000원이며, 차임은 없습니다.

임차인은 "대항력 있음"으로 명시되어 있으며, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

다만, 등기부채권 총액이 0원으로 표시되어 있고, 채권자 이OO(강제경매 신청자)의 채권액(136,519,900원)이 임차인의 보증금액(136,000,000원)과 유사한 점을 미루어 볼 때, 임차인이 본 경매의 신청 채권자일 가능성이 높습니다. 이 경우, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당될 것으로 예상되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 수도 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 존재로 인해 인수 보증금 관련 사항은 경매 절차 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (이행옥)

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-22

* 확정일자: 2020-10-14

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 임차인 대항력 존재로 인수 가능성 상존)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 당하동 지역은 주거지로서의 기능이 강하며, 완정역을 중심으로 한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있습니다.

주변에 백석초등학교 등 교육시설이 있어 학생 및 배후 수요가 안정적일 것으로 판단됩니다.

다세대주택 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 완정역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 백석초등학교 인근

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 주거환경: 공동주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거지역

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부는 명확한 확인이 필요합니다. 만약 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우, 이는 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. (내국인 거주용 취득에는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 관련 법규 확인 필요)

* 교육환경보호구역: 학교 주변 지역으로, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동의 주거지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

감정가는 1억 5천 5백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례를 볼 때 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 여부가 투자 수익성에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 임차인과 채권자가 동일 인물일 가능성이 높아 보증금 인수 부담은 적을 것으로 예상되나, 최종적인 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 완정역(인천 2호선) 이용으로 시내 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교와 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석 시: 임차인 보증금 인수 문제가 명확히 해결된다면 추가 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 평당 420만원 ~ 510만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적은 42.61㎡(약 12.9평)이며, 이를 적용하면 시장가는 약 1억 7,900만원 ~ 2억 1,800만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 1억 5,500만원으로, 이는 시장가보다 낮은 수준입니다.

임차인 보증금 1억 3,600만원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 70,500,000원 ~ 1억 8,600,000원

* 권장 입찰가: 약 1억 7,500,000원 (경매 당일 경쟁 상황 및 최종 권리 분석 결과에 따라 유동적)

혐오시설은 인근 지역 조사 결과 특별히 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.