나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70552 [1] 경기도 가평군 청평면 은행나무길 8-22, 씨동 1층102호 (디에스하우스) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 ""대성초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
본건 인근으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 경춘선(""대성리역"")이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 4층건 내 제1층 제102호로서,

-외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등.
-내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립제한지역(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
(2022-03-07), 수질보전특별대책지역(1권역), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경70552 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 청평면 은행나무길 8-22, 씨동 1층102호 (디에스하우스)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 144,000,000원 (1억 4천 4백만원)

* 토지면적: 59.12㎡ (약 17.88평)

* 토지지분: 59.125㎡ (약 17.88평)

* 건물면적: 50.66㎡ (약 15.33평)

* 건물지분: 50.66㎡ (약 15.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 "대성초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 경춘선 "대성리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 속하며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 및 기타 사항은 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 18일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권 (을5)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 본 건의 소유권에 영향을 미치는 권리는 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 성명불상 (50대 남성)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 관련 주의 문구: 본 건에는 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 낙찰자가 추가로 인수하거나 부담해야 할 금액은 없을 것으로 판단되나, 세부적인 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 다소 차이를 보이고 있습니다.

2024년 2월 거래된 32.11㎡ 면적의 주택은 7,550만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 235만원).

2026년 4월 거래된 59.99㎡ 면적의 주택은 1억 3,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 217만원).

2026년 6월 거래된 52.51㎡ 면적의 주택은 1억 3,660만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 260만원).

* 본 물건의 면적(50.66㎡)과 유사한 거래 사례들을 비교했을 때, 본 건의 시세는 대략 1억 1천만원대에서 1억 2천만원대로 추정됩니다. 이는 감정평가액보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 본건은 현재 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관 등으로 구성되어 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 대성초등학교가 인근에 위치해 있으며, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건이 속한 지역은 계획관리지역으로, 가축사육제한, 배출시설 설치제한, 공장설립 제한, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발에 대한 다양한 규제가 적용되고 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 지정: 건축법상 도로 일부를 포함하는 것으로 지정되어 있어, 도로 관련 권리관계나 이용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* (혐오시설 관련) 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경으로 판단 시, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않으나, 관련 규제(수질보전특별대책지역 등)가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 청평면에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과 인수되는 권리가 없으며, 임차인 관련 문제도 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 해당 지역의 엄격한 토지이용계획 및 제한사항을 충분히 숙지해야 합니다. 최근 거래 사례 대비 감정평가액이 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 대성리역 인근에 위치하여 수도권 접근성이 좋습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 주변 실거래가 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 적정 가격에 입찰 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4,400만원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가격을 분석한 결과, 본 건의 현 시세는 약 1억 1천만원대에서 1억 2천만원대로 추정됩니다. 또한, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가의 80% 수준인 약 1억 1,520만원을 고려한 합리적인 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 115,000,000원 (1억 1천 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.