나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60425 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47 힐링타운 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 'LCD서문교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 힐링타운 103동 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 '공동주택-다세대주택'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 완만한 경사를 이루는 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-13)(중로1-906)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김인용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60425 (1)

소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-47, 힐링타운 103동 2층201호

용도: 다세대주택

건물면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

토지면적: 67.39㎡ (약 20.38평) (토지 건물 일괄 매각)

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 'LCD서문교차로' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 대체로 용이합니다. 종합적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 공부상 '공동주택-다세대주택'으로 등재되어 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.2. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역으로, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑3, 접수일자 2026.02.13)입니다.

1.3. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본 상 권리 분석 결과, 아래 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류 (파주시, 갑4)

* 주택임차권 (김인용, 을3)

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 김인용 (마스킹 처리: 김 )

- 보증금: 165,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-07

- 확정일자: 2022-02-22

- 배당신고일자: 2024-03-15

- 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김인용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함에 따라, 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본건이 소재한 월롱면 덕은리 일대는 공동주택 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. LG디스플레이 산업단지와 인접해 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 상권 특성

주로 주거지역 및 상업지역이 혼합된 형태로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가 및 편의점 등이 분포할 가능성이 높습니다. 'LCD서문교차로' 인근이라는 점은 해당 지역의 중요성을 나타냅니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로를 통해 외부 도로망과 연결됩니다.

1.5. 2. 교육시설

본건 주변에 LG디스플레이어린이집, 지역아동센터, 서영대학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 3. 기타 주변 시설

* 프로방스 마을 (4번) 등 관광 및 문화 시설이 인근에 위치합니다.

* 최근 파주 데이터센터 건립 관련 논의가 있었으나, 해당 부지(덕은리 772-7번지 등)는 본건과 다르고 현재 취하된 것으로 파악됩니다. (2, 3, 6번)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지거래계약허가구역

본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 잔금을 납부하고 소유권을 취득하는 경우, 토지 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. (단, 경매 절차로 인한 취득은 관련 법령에 따라 해석이 필요할 수 있습니다.)

1.6. 2. 군사보호시설 및 제한보호구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 출소자 재활시설 인접 가능성

최근 뉴스 검색 결과, 파주시 월롱면 덕은리에 출소자 재활시설 '금성의 집'이 이전하여 주민들이 폐쇄를 건의하는 사례가 있었습니다. (10번) 본건과의 구체적인 인접성 여부는 추가 확인이 필요하나, 시설 인근의 경우 잠재적인 주민 불안 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 감정가 2억 3천만원 대비 최근 주변 실거래가가 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황과 현재의 시장 가격 괴리를 보여줍니다. 임차인 김인용 씨는 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였기에 보증금 인수 부담이 없습니다. 토지거래허가구역 및 군사보호구역 등 일부 제한사항이 있으나, 이는 해당 지역의 특성을 반영하는 것으로, 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 전반적으로 시세 대비 저평가 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 없으며, 임차인의 권리 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 인근 '힐링타운' 단지 내 유사 면적(45㎡ 내외)의 실거래가는 2025년 11월 1억 2,500만원, 2026년 1월 1억 3,700만원, 2026년 3월 1억 3,500만원 수준입니다.

감정가 2억 3,000만원과는 큰 차이를 보입니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 경쟁 구도 및 본건의 개별적인 상태에 따라 변동성이 있겠으나, 보수적인 접근으로 약 1억 4,000만원에서 1억 6,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지)을 고려하여 낙찰 후 잔금 납부 및 허가 절차 진행 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.10. 주변 환경 조사 결과

* 혐오시설: 검색 결과, 파주시 월롱면 덕은리 인근에 출소자 재활시설 '금성의 집'이 이전하여 주민들이 폐쇄를 건의한 사례가 확인되었습니다. (10번) 본건과의 정확한 인접 거리 및 영향 범위는 현장 방문 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 개발 계획: 파주 데이터센터 건립 시도가 있었으나, 해당 부지(덕은리 772-7번지 등)는 본건과 다르며 현재 취하된 것으로 보입니다. (2, 3, 6번) 미군 반환공여지인 캠프 에드워즈 개발사업(영태리)이 본격화될 전망이나, 본건과는 거리가 있습니다. (5, 8번)

* 편의시설: 프로방스 마을 등 관광 및 편의 시설이 인근에 위치합니다. (4번)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.