나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60420 [1] 경기도 파주시 야당동 64-10 아이하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '야당역(경의중앙선)'이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2017.03.24) 외벽 : 드라이비트 및 페인팅마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방 설비와 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 노폭 약 5 ~ 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 64-10 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 내부는 육안으로 확인치 못하여, '건축물현황도' 를 근거로 내부를 도시하였음.

물건 비고

1. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.
2. 공부상 '동'이 기재되어 있지 않으나, 실제 건물 외벽에 'I-하우스 1동'으로 표시되어 있음.
3. 등기사항전부증명서상 '야당동 64-10, 64-50'으로 등재되어 있으나, 토지합필되어 '야당동 64-10' 단일지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 고양지원 2026타경60420 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 64-10 아이하우스 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 2,100만원

토지면적: 63.75㎡ (약 19.3평)

건물면적: 57.07㎡ (약 17.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2017년 3월 24일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 토지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '야당역(경의중앙선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경60420) 등기부채권 총액: 209,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (단, 지상권은 개요상 명시되었으나, 본 물건에서는 해당사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 2억 900만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 15일

* 확정일자: 2022년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본 물건은 신청채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 구 의 경우 대항력이 없으며, 신청채권자(주택도시보증공사)가 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 8일, 경기도 파주시 야당동 240-17번지 '펠리체A동' 3층, 47.51㎡(약 14.4평), 1억 6,500만원

* 2026년 5월 7일, 경기도 파주시 야당동 111-6번지 '서원힐타운' 3층, 76.71㎡(약 23.2평), 2억 2,000만원

* 2026년 5월 5일, 경기도 파주시 야당동 469-33번지 '모리안6차102동' 2층, 63.87㎡(약 19.3평), 2억 2,500만원

* 시세 분석: 본 물건의 건물 면적은 57.07㎡ (약 17.3평)이며, 감정가는 2억 2,100만원입니다. 가장 유사한 면적인 63.87㎡(약 19.3평)의 '모리안6차102동'이 2억 2,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 주변 실거래가와 유사하게 형성되어 있습니다. 76.71㎡(약 23.2평)의 '서원힐타운' 역시 2억 2,000만원에 거래되어, 면적 대비 가격은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: '운정4동행정복지센터'가 인근에 위치하며, 야당역을 중심으로 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 경의중앙선 야당역 이용이 가능하며, 버스 노선도 편리합니다.

* 건축물 현황: 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 2017년 3월 24일에 사용승인되었습니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표시와 공부상 '동' 표기 차이: 공부상 '동' 표기가 없으나, 실제 건물 외벽에는 'I-하우스 1동'으로 표시되어 있습니다. 이는 대형 건물 단지의 일부로 볼 수 있으며, 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지 등재 지번 상이: 등기사항전부증명서상 '야당동 64-10, 64-50'으로 등재되어 있으나, 토지 합필되어 '야당동 64-10' 단일 지상에 소재합니다. 이 또한 합필로 해소된 부분입니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가서상 내부는 육안으로 확인하지 못하였으며, 건축물 현황도를 근거로 내부를 도시하였습니다. 따라서 현장 답사를 통해 정확한 내부 상태 및 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km), 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 군사보호구역 및 토지거래허가구역 지정은 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 주변 혐오시설 분석

* 파주시 야당동 64-10번지 인근 지역에 대한 주변 환경 조사를 실시한 결과, 일반적인 주거 지역으로 개발되어 있으며, 주거 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있으므로, 해당 구역의 상세 범위 및 규제 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2017년에 신축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 인수 부담도 없어 권리 관계가 매우 명확합니다. 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 편의 시설 이용도 용이한 입지입니다. 감정가 또한 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있어, 향후 시세 하락보다는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 필수적이므로 반드시 현장 답사를 통해 물건의 가치를 재평가해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 선순위 임차권 및 기타 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 인근에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 입지입니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가와 유사한 감정가로, 추가 시세 상승 시 시세차익 기대 가능합니다.

* 생활 편의성: 주거 지역으로서 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 2,100만원

* 최근 실거래가 비교:

* 17.3평 (57.07㎡) 기준, 2억 2,500만원 (모리안6차 19.3평)

* 23.2평 (76.71㎡) 기준, 2억 2,000만원 (서원힐타운)

* 분석: 본 물건의 면적(17.3평)과 유사한 최근 거래 사례(19.3평, 2.25억)를 고려할 때, 감정가(2.21억)는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없고 물건 상태가 양호하다는 가정하에, 감정가 수준 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 2억 2,100만원 ~ 2억 3,200만원.

* 종합적인 판단으로, 낙찰가율 100% ~ 102%를 고려하여, 2억 2,500만원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.