나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70360 [1] 경기도 양주시 덕정동 235 봉우마을 516동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 '고암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 교육시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '덕정역(지하철1호선)' 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 내 10층 1003호로서, (사용승인일: 2000.08.01.) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 하이새시 등 입니다.

이용상태

현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

-235번지 : 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. -236번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70360 (1)

1.2. 소재지

경기도 양주시 덕정동 235 봉우마을 516동 10층 1003호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

183,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

* 토지 지분: 35.312㎡

* 건물 면적: 59.47㎡ (약 18평) (전용면적)

* 건물 지분: 59.47㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

제OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 덕정동에 위치하며, '고암초등학교' 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 단독주택 및 다세대 주택, 교육 시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 '덕정역(지하철 1호선)'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 7월 7일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함한 그 이후 접수된 모든 권리(을2, 을3, 을2-4, 갑2)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 최초 소유권 이전은 2012년 3월 20일에 이루어졌습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 덕정동 일대는 주거 지역으로서, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 덕정역을 중심으로 한 교통 요충지로서의 입지는 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 봉우마을 (주공5단지)

* 사용승인일: 2000년 8월 1일

* 총 동수: 20개동

* 총 세대수: 1732세대

* 최고/최저층: 20층 / 1층

* 주차: 총 496대 (지상 4대, 지하 38대, 추가 454대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 인근 교육 시설

* 고암초등학교 (서측 인근)

* 본건 소재지 주변에 교육환경 보호구역으로 지정된 학교가 다수 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 한계: 본건 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 상태를 파악하는 데 한계가 있었으며, 관련 공부 및 제시 목록을 통해 확인하였으므로 입찰 시 참고가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 외 별도의 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시에서는 불법 광고물로 인한 위험 요소를 제거하는 사업을 추진하는 등 도시 미관 및 안전 관리에 힘쓰고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕정동 소재 아파트로, 지하철 1호선 덕정역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 2000년에 건축되어 다소 연식이 있으나, 꾸준한 관리가 이루어진다면 가치 유지 및 상승이 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 덕정역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 학교, 근린생활시설 등 생활 편의 시설 인접.

* 대규모 아파트 단지 내 위치로 인한 안정적인 주거 수요.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 리스크가 낮음.

8.2. 고려할 요인

* 2000년 건축 연도로 인한 건물의 노후화.

* 폐문부재로 인한 현장 확인의 한계 및 추후 관리 상태 확인 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월부터 7월까지 주변 봉우마을(주공5단지) 59.47㎡ 면적의 실거래가는 165,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 본건의 감정가는 183,000,000원입니다. 10층이라는 중간층의 이점을 고려할 때, 시장 가격의 상단부와 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

179,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 방문, 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.