나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70336 [1] 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "의정부부용초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 송산역(의정부경전철)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 내 7층 701호로서, (사용승인일: 2020.07.21) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 자루형 토지로서, '오피스텔 및 다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 611-5 :제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 민락동 611-20 :제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 민락동 611-21 :제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2026타경70336 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 7층701호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 253,000,000원이며, 토지 면적은 30.05㎡(약 9.09평), 건물 면적은 53.28㎡(약 16.11평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 정OO입니다.

해당 물건의 사용승인일은 2020년 7월 21일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

"의정부부용초등학교" 북측 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통으로는 인근 노선버스 정류장 및 송산역(의정부경전철)을 이용할 수 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건지 남측으로는 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호 구역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 26일에 등기된 민애자 소유의 근저당권(채권금액 37,500,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 이 근저당권을 포함한 을구 3번 근저당권, 갑구 4번 압류, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 압류, 갑구 8번 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건의 주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-25

확정일자: 2020-10-26

대항력: 있음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

(비고: 물건명세서 상으로는 임차권 등기(을구 4번)가 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있으나, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 민락동은 주거 단지 중심으로 형성된 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있으며, 일상생활에 필요한 근린생활시설들이 입점해 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 상업 중심지는 아니지만, 주거 지역으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 의정부경전철 송산역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

* 교육: 단지 북측에 의정부부용초등학교가 있으며, 인근에 부용고등학교, 노벨유치원, 솔빛유정유치원 등 교육 기관이 소재합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 다세대 주택이 어우러진 주거 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 배당을 통한 보증금 전액 변제가 예상되지만, 물건명세서 상에 매수인이 잔액을 인수할 수 있다는 문구가 명시되어 있어, 실제 배당 상황에 따라 보증금 인수 여부가 결정됩니다. 입찰 시 이러한 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

또한, 건축물대장 상 주된 용도가 '업무시설'로 등재되어 있으나, 본 건은 '다세대주택'으로 이용 중인 점은 향후 관련 민원이나 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

권리관계 중 소유권이전청구권가등기(갑구 3번)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물인 민락아크로빌 내 다세대 주택으로, 민락동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 주거 환경도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 제기되고 있어, 이에 대한 철저한 권리 분석과 배당표 예측이 선행되어야 합니다. 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이점도 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 준공된 신축급 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 민락동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 주거 중심 지역입니다.

* 보증금 인수 리스크가 해소된다면, 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다.

최근 동일 단지(민락아크로빌 103동, 2020년 건축, 53.28㎡)의 매매 사례가 2024년 2월 23일에 259,000,000원에 있었음을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

주요 리스크 요인인 임차인 보증금 인수 문제가 권리분석상 '0원'으로 해소될 가능성이 높다고 가정하고, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 245,000,000원에서 255,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

수익률 분석 및 본인의 투자 성향을 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.