나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70332 [1] 경기도 양주시 광사동 713 해동마을신도브래뉴 113동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 광사동 소재 '광사초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 주택 및 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통편의 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 4층 402호로서, (사용승인일 : 2009.11.27.) 외벽 : 석재 붙임 및 외장페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(건축물 현황도상 : 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니, 다용도실, 대피실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 지역난방 설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체지반 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15 미터의 포장도로와 단지내 도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발(고읍지구):세부규제 사항은 도시과 도시 개발팀으로 문의바람), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (집산도로)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당 교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경70332 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건의 소재지는 경기도 양주시 광사동 713, 해동마을신도브래뉴 113동 4층 402호이며, 아파트 용도로 사용되고 있습니다.

감정평가액은 430,000,000원입니다.

토지 면적은 0.00㎡이며, 토지 지분 및 제시외 면적 또한 0㎡로 기재되어 있습니다.

건물 면적은 134.97㎡ (약 40.83평)이며, 건물 지분 역시 134.9657㎡입니다. 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유더블유제십육차유동화전문유한회사입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 '유동화물건'이 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치하며, '광사초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 아파트로서의 기본적인 입지 조건 및 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 4월 28일 우리은행 앞으로 설정된 근저당권 (을6)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당권, 소유권 이전 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있으며, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 택지개발지구 내 지구단위계획구역에 속합니다.

주변으로는 소로2류 및 중로2류 도로가 접하고 있어 교통망은 확보되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근), 토석채취제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 관련 법률에 따라 주변의 교육 환경 보호 및 성장 관리에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

대단위 아파트 단지 내에 위치하여 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

해당 아파트는 해동마을신도브래뉴로, 2009년 11월 27일에 사용 승인되었습니다.

총 14개 동, 744세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 2층 규모입니다.

본건은 15층 건물 중 4층에 위치한 402호입니다.

내부 이용 상태는 건축물 현황도상 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 현관, 발코니, 다용도실, 대피실 등으로 구성되어 있습니다.

철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 지역난방 및 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

지상 주차 12대, 지하 주차 24대 등 총 36대의 주차 공간이 있으며, 지하에는 전기차 충전기 22대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'이라는 점입니다. 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 월세 등의 정보가 파악되지 않아, 인수해야 할 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항(가축사육제한, 학교 보호구역, 토석채취제한 등)이 있으므로, 향후 재건축 또는 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

최근 2026년 5월 11일 작성된 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'만 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시의 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

사용승인 연도가 2009년으로 비교적 신축에 속하며, 134.97㎡의 넓은 전용 면적을 가지고 있습니다.

감정가는 43,000만원으로 책정되었으며, 최근 인근 85㎡ 면적의 아파트들이 28,000만원에서 30,000만원 사이에서 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, '유동화물건'이라는 특성과 '임대 관계 미상'이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이는 입찰 전 반드시 해결해야 할 과제이며, 임차인 존재 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경기도 양주시 내 대규모 아파트 단지에 속하여 기본적인 주거 선호도가 있습니다.

* 134.97㎡ (약 40.83평)의 넓은 전용 면적을 소유할 수 있습니다.

* 2009년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트입니다.

* 감정가 43,000만원 대비 시세 조사 결과, 적정 수준으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월에 거래된 비슷한 단지 내 85㎡ 면적의 아파트 시세는 28,000만원에서 30,000만원 사이입니다. 이를 기준으로 ㎡당 시세는 약 329.5만원 ~ 353.5만원으로 산출됩니다.

본 건의 면적은 134.97㎡로, 동일 단지 내에서도 면적이 크므로 ㎡당 가격이 약간 낮아질 수 있습니다.

이를 감안하여 ㎡당 300만원 ~ 320만원으로 추정 시, 예상 시세는 약 40,491만원 ~ 43,190만원으로 산출됩니다.

감정가 43,000만원은 이 예상 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 '임대 관계 미상'이라는 잠재적 리스크와 '유동화물건'이라는 특수성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 인수해야 할 임대 보증금이 없다고 가정하더라도, 리스크 프리미엄을 고려하여 약 41,000만원 ~ 42,000만원 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

입찰 전 반드시 임대차 관계를 명확히 조사하여 실제 인수 부담이 없는지 최종 확인하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 조사 결과

경기도 양주시 광사동 713번지 해동마을신도브래뉴 주변 시설을 지도 서비스로 확인한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

주요 시설로는 광사초등학교, 양주덕현고등학교, 양주 덕현중학교 등 교육 시설과 공원, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입로와 인근 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.