나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70329 [1] 경기도 동두천시 동두천동 524 동두천신창비바패밀리1단지 105동 10층 1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 '동두천역(1호선)' 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 다세대주택, 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동두천역-1호선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 제1002호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터 내외 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(2) : 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

본 건은 의정부지방법원 2026타경70329 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 소재지 및 현황

본 물건은 경기도 동두천시 동두천동 524번지에 위치한 동두천신창비바패밀리1단지 105동 10층 1002호로, 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 55.61㎡ (약 16.82평)

* 토지 지분: 55.6109㎡

* 건물 면적: 101.45㎡ (약 30.69평) (이는 공급면적(분양면적)으로 보이며, 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.)

* 건물 지분: 101.452㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 260,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 동두천시 동두천동 소재 '동두천역(1호선)' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대 주택, 공장 및 창고 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 동두천역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 10층에 위치한 제1002호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 관리 상태는 대체로 양호한 것으로 판단됩니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

해당 토지는 2필지로, 인접지와 접하고 있으며 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본 건 남측으로는 약 12미터, 서측으로는 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 규제

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록 및 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 925,971,090원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2010년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(을15)입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소유권 이외의 권리인 근저당권, 가압류, 압류 등은 모두 소멸됩니다. 다만, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 일반적인 아파트 전유부의 경우 지상권 설정은 드물며, 만약 존재하더라도 인수 시 특별한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 '미상'으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석

동두천역 인근 지역은 1호선 역세권이라는 이점을 바탕으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 과거 미군 주둔으로 인한 상권의 특성이 있었으나, 미군 규모 감소와 함께 상권의 변화를 겪고 있습니다. 최근에는 도시재생 사업 등을 통해 지역 이미지 개선 및 문화 콘텐츠 활성화를 시도하고 있으나, 실질적인 상권 연계 및 소비 확장에는 다소 한계가 있다는 분석도 있습니다. 주변에 동두천 자연휴양림, 놀자숲 등 관광 시설이 조성되어 있어, 이와 연계된 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

5. 생활 정보

* 주거 환경: 동두천시는 서울 접근성이 비교적 양호하며, 전반적으로 조용한 주거 환경을 갖춘 지역입니다. 동두천역 인근은 아파트 단지와 함께 다양한 주거 형태가 혼재되어 있으며, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 동두천역 이용이 편리하며, 버스 노선도 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대형 쇼핑몰보다는 지역 상권을 중심으로 생활 편의 시설을 이용할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 본 건 주변에는 동보초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 혐오 시설:

* 과거 기지촌 문화와 관련하여 성매매 집결지(생연 7리)가 있었으나, 시에서 폐쇄 및 공간 전환을 추진하고 있습니다.

* 또한, 과거 기지촌 여성 피해자들의 수용소로 사용되었던 옛 성병 관리소 건물이 철거 및 개발 논란 중에 있습니다. 이 시설은 근현대사의 아픔을 간직하고 있으며, 역사적 보존 가치와 지역 개발이라는 상반된 의견이 충돌하고 있습니다. 본 건물의 정확한 위치를 기준으로 인근에 직접적인 혐오 시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 다만, 이러한 사회적 이슈가 지역 이미지에 영향을 줄 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아, 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 임의경매 신청 채권자의 주장일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 상권 변화: 미군 기지 이전 및 주변 상권 변화 추이에 따라 향후 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

* 이슈 시설 인근: 과거 성병 관리소 등 민감한 역사적 시설이 위치했던 지역에 대한 개발 및 보존 논란이 진행 중이며, 이는 지역 이미지에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동두천역 인근에 위치한 아파트로, 교통 접근성이 양호하고 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 건물 자체의 구조 및 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다. 그러나 임차인 현황이 불분명하고, 과거 미군 주둔 지역의 특성상 상권 변화 및 지역 이미지에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 인근에 과거 성병 관리소 부지 개발과 관련된 논란이 존재하여 이에 대한 관심이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동두천역 도보 접근 가능 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 저평가 가능성: 지역 개발 가능성 및 잠재력을 고려할 때, 현재 감정가 대비 시세 조사를 통해 가치 상승 여력을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 구체적인 현황, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가인 260,000,000원 이하로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.