나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70306 [1] 경기도 의정부시 의정부동 166-4 의정부 디베뉴스타 13층 1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량진출입이 원활하며, 인근 시내버스정류장 및 지하철1호선 의정부역까지의 거리 및 노선수 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층건내 제13층 1308호로서, 외벽 : 화강석재마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로(평화로) 및 서측으로 소로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70306 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 166-4, 의정부 디베뉴스타 13층 1308호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

토지 면적: 2.41㎡ (약 0.73평)

건물 면적: 18.51㎡ (약 5.60평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하는 "경의초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입은 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 의정부역까지의 접근성 및 노선수를 고려할 때 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 24층 건물 중 13층에 위치한 오피스텔입니다.

현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-03

* 확정일자: 2022-10-12 (등기부상 확정일자 2024-11-7로 기재됨)

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음 (0원)

권리 요약:

* 집합건물 등기부상 갑2. 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (접수일자 2020-08-21)

* 집합건물 등기부상 을1. 주택임차권 (권리자: 박채리, 권리금액: 105,000,000원)으로 등기되었으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 집합건물 등기부상 갑3. 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 105,000,000원)가 말소기준권리입니다.

특이사항:

물건 정보에 "대항력있는임차인", "선순위임차권" 등의 내용이 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로, 또한 등기부상 을구 임차권은 말소 예정으로 확인되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 본건 경매와 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 해당 사항 없음)

등기부채권 총액은 105,000,000원으로, 이는 주택도시보증공사의 강제경매 채권액입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 의정부시 의정부동 일대는 다양한 소매점, 음식점, 서비스업소 등 근린생활시설과 함께 사무실, 오피스텔 등 업무시설이 밀집된 상업 및 업무 복합 지역입니다. 이러한 입지 조건은 오피스텔의 임대 수요와 가치 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 혐오시설 조사:

경기도 의정부시 의정부동 166-4번지 인근 지역에 대한 혐오시설(대규모 산업 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 저장소 등)의 존재 여부를 조사하였으나, 현재까지 직접적으로 언급되거나 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 일반적인 도심 지역의 특성상 유흥업소나 소음 유발 시설 등이 일부 존재할 가능성은 있으나, 물건의 가치에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 "경의초등학교"가 인접하여 교육 환경을 고려할 수 있으며, 단지 주변으로 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

건물 내 주차 설비가 마련되어 있어 차량 보유 시 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

임차인 박채리 씨는 현황상 대항력이 없는 것으로 분류되며, 보증금 105,000,000원에 대한 변제는 경매 배당 절차를 통해 이루어집니다. 채권 총액과 임차인의 보증금이 동일하므로, 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성은 낮으나, 배당률에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 존재합니다. (주의: 임차인 현황상 대항력 없음, 등기부상 임차권 말소)

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 관련 사항은 낙찰 후 인수 조건 및 절차에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 계약 시 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 시세 괴리:

본건의 감정가는 99,000,000원이나, 최근 실거래가는 8,000만원에서 8,500만원 수준으로 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 향후 시세 차익 실현이나 투자 수익률 산정에 있어 중요한 고려 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심부의 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 명확한 인수 대상 권리(대항력 있는 임차권, 선순위 권리 등)는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점과 HUG 관련 인수 조건 변경 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

의정부역 인근 역세권에 위치하여 소형 오피스텔 투자로서 접근성이 좋습니다.

건물 준공 연도가 2020년으로 비교적 신축이며, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 명도 관련 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 정보를 분석한 결과, 유사 면적(18.34~18.51㎡)의 오피스텔이 2025년 11월과 12월에 각각 8,000만원과 8,500만원에 거래되었습니다. 본건은 13층으로, 최근 거래된 14층과 유사한 층수임을 감안할 때, 현재 시장 가격은 약 8,000만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 본건의 감정가 99,000,000원은 이러한 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

예상 입찰가:

최근 거래 사례를 기준으로 판단할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 8,000만원 ~ 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 경쟁력 있는 입찰가로는 8,700만원에서 9,200만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 본인의 투자 목표 수익률, 명도 및 잔금 납부 조건, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.